作者|巴九灵 来历|吴晓波频道（ID：wuxiaobopd）
近来，各地纷繁发消费券影响消费，南京发3亿，宁波发1亿，小巴想问问咱们：疫情完毕后，你计划报复性消费吗？
疫情期间所有人被“禁足”，除了生活必需品，消费愿望被一压再压，餐饮、KTV、电影院、线下训练、零售店等服务业遭到巨大冲击，也便是说，购物中心里的业态都凉了。
今日，小巴首要来讲一讲疫情下的商业地产，也便是咱们身边的购物中心。它们活得可好，未来是否可期？
首要是商业地产的甲方——购物中心，张灯结彩迎春节，却迎来当头一棒。
3月4日，汇纳科技发布的《汇客云我国实体商业客流桔皮书》猜测，疫情估量将形成全国购物中心客流量锐减33亿人次。
购物中心只要保安戴着口罩在巡视
以运营着80多家购物中心的印力集团为例，总裁丁力业告知小巴：疫情期间印力集团旗下商场客流跟平常比较，少了70—80%，剩余的20—30%首要去商场内的超市、药店购买一些生活必需品。
除了武汉、西安等地，政府要求封闭商场，其他地区的商场根本正常运营，但商场中商户的开店率并不高，比方疫情危险期，一线城市的关店率到达50—60%，二线城市到达60—70%，三线城市高达70—80%。
以杭州西溪形象城为例，面积共25万平米，其间，山姆会员商铺约2万平米，药店一共不超越500平米，再加上部分民生必需品店面，算起来整个商场的开店率不超越20%，但购物中心的运营本钱照常，停车场悉数敞开，人员都有必要装备。
再来说说商业地产的乙方——商户，辛苦备战却一场空。
以杭州餐饮集团“外婆家”为例，疫情期间暂时封闭了全国60多个城市的200多家门店，8000多名职工无事可干，但薪酬得照发。
面对出人意料的“黑天鹅”，商业地产也在活跃自救，许多商户转战线上“卖货”。不少购物中心为商户减免了部分租金，共渡难关。
全联房地产商会商业地产作业委员会王永平会长告知小巴，全国商场为租户减租大略估量至少在一两百个亿左右，仅万达一家就免了三四十亿。
但实际上，免租事情背面也有一地鸡毛。比方，最近小巴看到网上流传出一些图片和视频，不少地方的购物中心上演了一次小游行，商户手举写着“2月免租、3月免租、4月减租”等字样的白纸，拉横幅、喊标语要求免租。
广西贵港商户参加争夺免租的反抗大潮
那么，疫情下甲方给乙方免租是一种道义仍是法令职责？疫情下商业地产的实在现状怎么，给职业带来哪些启示？咱们来看看大头的剖析。
这儿，小巴插播一个预告，3月18日—20日，全联房地产商会商业地产作业委员会与890新商学吴晓波频道一同主办“疫情下的商业复兴与立异之道”线上系列公益论坛直播，吴教师也将参加直播讲演。【点击此处，提早预定看直播】
我看到网上一个视频，一些商户戴着口罩，团体在商场内游行，喊标语要“2、3月免租，4、5、6月折半”。还有餐饮企业老总也跟我说餐饮界要联合起来，要求业主免租到3月底。
疫情没有曩昔，有些甲乙方的对立又起。那么，开发商给商户免租，究竟是道义仍是法令职责？
一些商户将疫情认定为“不行抗力”，并且把“不行抗力”理解为不必交租。某闻名餐饮企业老板就曾揭露说开发商免租是“忽悠”，以为原本就不应交，何来免租一说。
虽然并没有开发商揭露出来叫板，但私底下一些开发商都表明不认同，乃至觉得有些心疼。
一些法令界人士也出来对相关法令作解读，干流以为假如政府或业主命令要求商户歇业，应归于“不行抗力”，商场免租归于有必要。但假如购物中心仍然运营，即便人流稀疏，生意惨白，最多只能算作法令上的“形式改变”，两边能够从头商议权利义务，但并不代表能够直接违约不交租。
免租究竟是法令职责仍是义举这样的一个问题，我以为法院应该出头赶快厘清。假如免租不是法令义务，仅是道义，则商户关于减免的购物中心应该予以表扬。与此同时，假如购物中心少减租乃至不减，也不能变成一种品德劫持。
租金是商场最首要的收入来历。事实上，当时许多购物中心都处于培养期，从单一项目收益率来看一般都掩盖不了银行利息，免掉房租可谓落井下石。并且，商业地产商因其房地产布景特点，人力本钱、税务本钱、信贷本钱都居高不下。
当然租户的困难也是众所周知。万达高管告知我，他们的协作商户里中小企业占了七多半，抗危险才干不强。纵然业主免了租金，商户还有各种丢失。租金仅为其运营本钱的一部分，还不是最多的部分。比方餐饮业的租金水平根本上只占总本钱的12%—15%。
这次疫情中，一些大型连锁购物中心大多数都减租了，有减十天半月的，考究的也有减1—2个月的。这些企业这么做既有出于担任与道义的考虑，另一方面也是为了保持与商户的杰出协作伙伴关系，若商户关闭或撤场，直接累及商场运营。
也有一些中小型规划商业地产商仅仅答应商户缓交或坚持不减租。他们的理由是悉数盼望都在这儿，乃至还等着这点租金去付出银行利息。
我以为在大灾祸中，让相同受害的一方去救助另一方，恐怕不行继续。咱们在职业调研中一些企业以为应该由政府出头，联合多方树立起危险共担机制，涣散危险，分化职责。
榜首，政府除了社保的减免外，要点应该在税费方面作出减免或返还。
第二，银行有必要参加进来。特别时期，银行除了不抽贷、不断贷、不压贷之外，还应该为企业恰当减免利息。
第三，应该鼓舞稳妥介入严重救灾。虽然有一些业主投保了现有的产业隶属险、运营中止险，但据了解大部分稳妥公司以为，这样的一种状况下的歇业不符合合同条款约好，商场索赔有难点。政府应该支撑出台新的险种。
第四，职工也应参加分管企业困难。减薪、裁人是合理应对方法之一，但在疫情的风口浪尖，一些企业主暗里虽然有减薪、裁人想法，可是忧虑被媒体和言论集合扩大，变成不良导向而有所顾忌。
第五，商户也应以恰当方法与业主构建起命运一同体，以租金置换公司股份或敞开业主出资等。
曩昔这些年，咱们阅历了大水灾、SARS、汶川地震等灾祸，都对企业运营形成重创，树立企业应急危险共担机制不只很有必要，并且应该由不确定性的方针变成确定性的法令。这样往后发作相似事情时，企业就事前心中有数。
疫情期间，咱们协会同一些会员企业举行电话会议，有一个广泛一致——期望将商业地产从房地产中剥离出去。由于房地产特点，资金流入房地产被严控，导致商业地产在许多扶持方针中境况为难。
实际上商业地产的中心是运营，与住所地产有很大不同，若往后商业地产能从房地产剥离出来，也有利于商业地产的久远开展。
疫情下，咱们首要想到的是怎么为商户做点事情，保证他们生计下去，除了给予租金的减免，还从每个方面尽或许地供给服务。
最根本的便是供给一个安全的购物环境，除了清洁、消毒等，还专门备了一批口罩供有需求的顾客运用。
当然，疫情下咱们都不再出门，商户们感到很着急，起先咱们树立了微信购物群，后来演变成线上的“温暖商铺”，将集团旗下商场700万会员和许多商户集合到一同，乃至商场的总经理还做直播带货，这让咱们顾客感觉很温馨，商户到达出售也很高兴。
咱们还树立了一个盟友圈，牵头做了一次职工同享，将各个商户搁置的作业人员，调配到最繁忙的沃尔玛、山姆会员商铺、盒马鲜生等超市做临时工，同享职工达500多人，进程很顺畅。
关于急缺资金的商户，咱们专门对接了金融机构，商户能够请求应急借款扛过危险期，还能够请求运营性借款，保证接下来半年或一年的现金流工作。
阅历了这次疫情，更让我体会到购物中心的服务特点很强，绝非收租这么简略。而做好服务需求很强的专业才干，树立起包含购物中心、商户、顾客、金融机构等在内的生态圈，以及运用好数字化技能。
跟着逐渐复工，现在商场的客流量有所添加，比较疫情最低谷时添加了1.5—2倍左右。
国家方面也在出台方针，比方前几天，23个部分联合发文促消费，南京和宁波都现已发了消费券，对咱们都是利好。
期望疫情能提前完毕，虽然形成的丢失已无法弥补，但未来必定会好，往前走就好。
现在，购物中心的复工堕入相对为难的地步：政府对他们有复工要求，但实在的状况是，假如商户开店率低，购物中心就会面对更大的本钱和压力。
在曩昔三五年，购物中心的餐饮业态比重上升，部分到达50%乃至以上。但餐饮店运营的是饮食，杂乱得多，所以堂食的复工率还比较低。而餐饮不复工，客流量少，其他店肆也很难开起来。
所以，当下人们的消费愿望还没有被激起出来，即便购物也大多买一些生活必需品。再说这个时刻去逛街的体会也很糟糕，进一家店就要量体温，看绿码。这时候，购物中心就要做好亏本的预备，最少需求1—2个月才干康复正常。
疫情下，咱们会看到，许多品牌商将线上作为救命稻草，做电商，开直播，或许有的品牌做得还不错，但我以为这更多的是一种打听，仅仅一时的。
比方服装店，疫情导致冬天货品积压，春季货品无处出售，紧迫通过电商和直播卖一批，作为削减库存、收回现金流的应急能够，但这就代表要转型线上了吗？线上运营也有亏本的或许，得考虑全面。
零售考究的是锲而不舍，铢积寸累，匆匆忙忙转型不是咱们零售该有的情绪。
说句失望的话，灾祸不会一去不回头，这次疫情行将完毕，未来呢？凡是一家企业要做得持久，就必定会遇到灾祸，平常的开展和扩张都不是大问题，扛过灾祸才是要害。
这次疫情这么多企业扛不住，最大的问题出在现金流不行。我的主张是，眼光放远一些，扩张慢一些，杠杆低一些，职工少一些，人均薪水高一些，备足6个月的现金流，添加抗危险才干。
