Landscape in Crimea
文/顾天杰
最热切的期望，碰上最严寒的实际！
金九银十，房企独爱的收成时节，是剧烈抢夺的正餐，比春季烦躁重要多了。
这两个月，乃至能够决议楼市一整年的行情，直接影响当年成绩方针。
给楼市当头一棒的是，本年的金九银十，有点儿冷，它们即使提早一两个月做准备，成果仍是不尽人意。
8月份开端，部分房企就开端抢跑，提早打折优惠，企图拯救成交量，许多一手新房入市，多个新一线城市二手房挂牌量激增。
广州、天津、武汉等地纷繁呈现房源降价，杭州、合肥、重庆、成都二手房挂牌量创新高，无论是房企、房东、仍是房客，都想从最冷金九银十逃出升天。
全国都相同，满腔热忱被浇灭，一二三四线城市，成交量遍及下滑。
依据克而瑞数据，2019年8月要点监测的29个城市中，一线城市北上广深，成交面积算计231万平米，环比削减10%，同比削减7%，较2019年月均匀值削减4%。
其他二三线城市，商品房住所算计成交2351万平米，环比削减6%，同比削减3%。抢手城市重庆，8月成交面积174万平米，同比削减52%。仅有厦门依从上半年的惯性，逆势上涨。
没了金九银十，下半年楼市远景怎么？见微知著，先看看几个典型城市。
重庆 4月成交见顶 6月开端回落
2019上半年，重庆楼市迎来大幅回暖。
限贷、限价、限售方针相对宽松，房贷利率小幅下调，土拍约束条件放宽，土地和商品房双双呈现好转。
数据显现2019上半年，重庆主城算计成交92宗住所类地块，同比上涨53%。算计有48家开发商参加土拍，还有许多新进房企，比方成国都投、领地等都是初次进入重庆商场。
房企坐次重排，一年河东一年河西，竞赛十分剧烈。
从重庆主城区拿地金额和面积两个榜单来看，同比2018上半年，排名前十房企中有七名发生了改变，只需万科、金科、龙湖三家接连两年上榜。
万科继续强占第一，四处拿地。算计43次参加土拍，参拍率为46.74%，对重庆商场决心很强。尤其是在2019年6月17日到20日，四天之内花了43.8亿取得重庆两江新区5宗地块。
与万科风格不同的是，金科、蓝光等房企除了主城区，在各区县拿地也许多。金科作为本地龙头房企，上半年在重庆拿下13宗地块，散布在主城及江津、铜梁、荣昌、永川等区县。
从主城区商品房成交数据来看，融创、龙湖、万科、金科四家房企体现最好，成绩都打破120亿元。其间前三名金科、融创和龙湖出售金额和出售面积之和，别离占有前十名房企总数的50.2%和53.8%，成为重庆商场的铁三角。
令房企没想到的是，上半年开开心心拿了地，6月居然成了重庆楼市分水岭。
重庆主城区2019年1-5月新房成交自1月开端逐渐上升，4月到达顶峰，6月成交开端回落。
新房价格最高的为渝中区，在售住所项目均价打破20000元/平米，其次为南岸区、江北区、渝北区，均价超越16000元/平米，连相对偏僻的巴南区均价也现已破万，上半年均价到达10280元/平米。
依据克而瑞数据，9月重庆大约有157个新推项目，高层占49%、洋房占34、别墅占14%%、大平层占2%，别的有2个公寓项目，房企都是以刚需高层为主。
虽然推出的大部分都是刚需盘，但后续的购买力现已不够了。仅有值得欣喜可能是，关于重庆刚需买家，总算到了又一个能多看几套房，比比价的时节了。
厦门 复苏半年 被促销打回原形
2019上半年，厦门也阅历相同的商场回暖，优质宅地入市，而且迎来两家新晋房企进驻。
2019上半年厦门商品住所供求都超越2018年同期。累计供给128.3万平米，成交71.45万平米，复苏很明显。但成交额却在下降，主要是部分项目开端以价换量。另一方面出资客对高位横盘的厦门房价，现已不太伤风，进入商场的以刚需买家为主，对价格更灵敏，喜爱低总价产品。
复苏也只继续了一小段时刻，8月之后，厦门多家房企开端促销优惠。
走在厦门街头，说不定还能路过各种楼盘打折现场，比方：
雅居乐御宾府推出5套精装3房特价房，28865元/平米起，最高优惠27万/套。
融创东南府入闽三周年，8套钜惠房源感恩回馈，首付首期只需10%，约34万起。
阳光城文澜府继20套特价房售罄后，再次加推10套特价房源，精装，最低单价29800元/平米，一口价267万起，折后均价在3.2万/平米。
厦门新房商场的优惠并不是初次呈现。
早在2019年3月，就有部分楼盘为了年后冲量，推出了一部分特价房乃至首付分期，包含融创大同府、融信铂悦湾、恒大帝景等，最低均价2.2万/平米。
到了金九银十，恒大的降价和从前比较，又呈现了一些新的改变。
首先是时刻继续往条件。一般状况，恒大降价都挑选在9月中旬或许之后，2019年直接提早到8月底。
其次是降价起伏更大。2018年恒大给出的根底扣头是最低74折。从本年的最大扣头来看，最低挨近6折。
很多房企提早抢跑，由于提早看到了成交量下滑，不得不提早自救。
依据新景祥统计数据显现，继6月成交到达顶峰后，7月厦门一手房成交12.2万平米，环比跌落36%。
成交数据走低的一起，新房库存却逐月走高，这便是一个跷跷板。
7月在售项目的库存面积约为263万平米，同比上涨91%，依照曩昔12个月均匀去化核算，其时厦门的去化周期高达27个月。
厦门真是太难了，十分困难成交复苏了一波，又被房企优惠促销打回原形。
专项债收紧 楼市再遭检测
无论是新一线城市重庆、武汉、成都，仍是周边的三四线城市，如果是一个以刚需为主导的商场，那么必定有一个集体的购买力，在继续开释，那便是棚改需求。
不幸的是，在2019年最终的三个月，这个动力大幅削弱。
21世纪经济报导独家得悉，9月5日西部某省下滑做好2020年部分新增专项债项目需求申报有关事项的紧急通知。
主要内容包含三个：
1. 土地储备、棚户区改造、保证房、城区改造等房地产相关项目不再归入申报规模。
2. 各地市专项债资金用于项目资本金的总规模占专项债总需求的份额不超越20%。3. 该省要求，各地市必须在9月10日之前上报，由于按要求，最晚于9月11日经省级政府赞同上报，未及时上报将影响提早下达额度。
此前国常会的新闻通稿中，现已写明晰关于专项债的要求。包含按规则能够提早下达下一年专项债部分新增额度。本年限额内地方政府专项债券要保证9月底前悉数发行结束，10月底前悉数拨付到项目上。
中国西部一共有12个省和自治区，包含重庆、四川、贵州、云南、广西、陕西、甘肃、青海、宁夏、西藏、新疆、内蒙古。
重庆、成都等二手房库存比较高的城市，西部省份包办了多半，这些城市关于棚改带来的楼市需求，依靠也比东部城市更高。
没有了棚改这个托底支撑，金九银十最终一丝火苗，摇摇欲坠。
