房地产调控步入深水区，与之相关联的佛山制造生存状况到底如何？未来房地产市场会走向何方，制造业又该做出怎样的调整？困境与出路、生存或死亡，成为佛山房地产、制造业、专家共同关心的话题。6月2日由南方都市报举办的主题为“房地产调控下的制造业生存”圆桌会议，在禅城餸朝海鲜酒家召开。
影响1
房地产大鳄或先降价
主持人（南都记者李文波）：今天的主题是房地产调控下制造业生存，先请徐总监谈谈房地产市场的生存状况。
徐伟钊：目前整个房地产受中央调控的影响比较大。去年限购以来，两方面导致房地产急剧下滑：一是客户来源，一限购，想买的买不到了；二是资金来源，银行在收缩贷款，特别是中小型开发企业贷款难问题至今都存在。去年我们企业花了20多亿去买地，但是我们拿了土地证都贷不到一分钱。
主持人：房地产调控的目标是想让房地产价格回归合理水平，公众最关心降价的问题。
徐伟钊：这个跟调控有关，关键看开发商有没有钱，有钱大家都能熬得住就都不会降，先降的都是那些急需资金周转的，特别是那些大的开发商。像我们本土企业，缺几个亿找人借借也能凑齐。为什么调控后率先降价的都是那些大的开发商，因为他们资金缺口动辄就是几十个亿。
主持人：今年4月佛山房地产市场出现量价齐升的小高潮，这种趋势能否持久？
徐伟钊：今年春节过后银行也适当放宽了，贷款难题有所减缓，市场也在回暖，特别是一些刚需项目，中低价位盘的房子回暖会更多一点。佛山市场还是相对比较健康的，去年挤压了一年的需求，所以春节后成交量开始涨，到了4月是个高峰。但这是由于去年限购挤压下来的需求，到底能维持多久呢？需求的沉淀需要时间，这种态势不会长期延续下去。
徐伟钊：如中央不再出台其它打压政策，或佛山出台微调政策，我相信下半年绝对是个机会。
影响2
佛山陶瓷行业最受伤
主持人：在房地产调控的影响下，当前佛山相关联制造业到底受影响到何种程度？
张旗康：其实限购令出台后，与房地产相关的家装产业明显就感到了。对于传统制造陶瓷，我入行20年，今年是日子最艰难的一年。前几年珠三角、长三角都大谈陶瓷转移，《陶瓷信息报》去年派人到全国各产区做调查，有逾3000家企业。据国家工信部数据，已经产能过剩了。
目前陶瓷企业在一线城市的销量最差，但高速增长是在镇级市。今年1至4月销售增速明显放缓，但5月同比仍有增长，尤其是县级市，不受调控影响。
今年很大一部分销量来自于商业地产，弥补了房地产市场的不足。但行业确实蛮惨淡。我们第一次这么晚投产，一般往年初八就点火，但今年先过了元宵再说，至今还有很多企业生产线一半都没开。
房地产调控我们会滞后6个月，半年后就开始显现。如继续恶化，行业会面临相当大的困难。生产线不能全部开通，已开通的产销又不平衡。招工难，工厂不敢放走工人，只能养着。
王克：房地产市场的火爆程度和家具行业不成比例。当房地产火爆时，买家具的可能只占1/5.当房地产市场不好时，几乎都是刚需，只不过滞后半年或一年。
目前家具行业已经感受到房地产的压力。我们也感受到广东产品在内地一线城市受阻，原因跟房地产有关也无关，原因之一是长三角的行业竞争，把我们给挤出来了。广东企业原来大多都不做高端产品，今年开年会时我就提出：巩固一线城市，开拓二线三线四线城市。全国家具卖场遍地开花，大家都争着盖商业地产。目前家具行业有1万亿销售额，大头仍在国内市场。
雒继军：据我们了解，LE D也受到了影响，但房地产的调控对L E D影响还比较小。因为L E D主战场不在住宅，而是在公共设施，比如公共亮化工程、路灯、商业照明等。
王克：对于家居产业来说，真的是要过一个长冬。这逼着我们加快转型升级，是好事也是坏事。
预测一
房地产仍有近30年增长空间
蒙荫莉：我认为这轮调控房地产的底部已经到来，而且会慢慢回升，这主要从实体经济和虚拟经济来看。今年起中国股市升了5个月，最低2132点，股票已经不可能在两三年内再创新低。房地产的股票也跟着大盘升了5个月，这是虚拟经济。虚拟经济与实体经济并非一一对应，但它是一个先行指标，提前两三个月，因此最艰难时刻即将过去，往后会逐步回升，回升速度是快是慢，就要从整个世界经济来考察了。
从这一两年来看，中国经济增长有三辆马车：出口、投资、消费。出口已经不行，一季度进出口逆差才6.7亿，去年的逆差是1500亿，最高点2008年的逆差是2891亿，靠出口拉动中国经济几乎别再指望了。但中国经济还有二三十年的增长。城市化标准是70%，但中国去年才51%，3 .5亿人还要在未来二三十年从农村转移到城市，这就是中国经济增长的原动力，这就是内需。
中国房地产问题出在哪里？出在调控政策有所偏离。本来精英群体通过市场的商品房来满足，中间阶层通过经适房来解决、底层的人通过保障房来解决。但是政府刚好搞错了，对本来由市场来解决的商品房市场进行调控。所以我预测未来几年中国会加大经适房和保障房的建设。
预测二
制造业真正的寒冬还在后面
主持人：各位对未来房地产市场如何看？制造业如何自我调整？
徐伟钊：最近有33个城市在微调，中央没明确表态，这实际上是释放了信号。目前市场不缺买房者，而是缺信心，等大家觉得不会再跌甚至会涨时，可能又会迎来小高潮。如中央不再出台其它打压政策，或佛山出台微调政策，我相信下半年绝对是个机会。
王克：我认为中央不会放松房地产调控，事关民生，十八大之前肯定不会有变动。一旦十八大召开，市场肯定会回暖。对于家居产业来说，真的是要过一个长冬。这逼着我们加快转型升级，是好事也是坏事。
徐伟钊：现在陶瓷行业的寒冬比房地产还要来得晚一点，去年开始调控，但至今陶瓷寒冬其实还没到。从拍土地到可以卖要2年，到装修就要3年。去年到现在，土地成交量大幅下跌，可能寒冬还在后面，要3年才能传导到陶瓷行业。传导到家具行业，未必体现得这么快，但从长远看仍有影响，因为总量在下降。
王克：关键是总量的下降。我们未来会关注经适房和三四级市场，这块市场容量应该会给家具行业提供一个机会。
主持人：现在国家大量兴建经适房和保障房，会不会成为陶瓷、家具等产业的新增长点？
张旗康：问题在于即便有经适房，它也不会选用很贵的装修材料，像蒙娜丽莎走中高端路线，所以根本碰不到经适房。
徐伟钊：现在很多经适房都只是纸上谈兵，还不是真正意义上的经适房，都是政府左拼右凑弄的。
王克：买不起商品房的人整天骂娘。实际上商品房就是给买得起商品房的人建的。未来我估计经适房有可能削弱，廉租房有可能加强。
出路1
重点转向二三线城市
蒙荫莉：为什么房地产在二三线城市比较热？这是从农村转到城市的人表现出来的刚性需求。为什么调控对一线城市打击最大？因为房地产的消费渠道有三个，即住所、出租和投资，一线城市房地产消费者在投资和出租两个渠道深深受到调控政策的影响。而陶瓷、家具行业反而在二三线城市能找到发展空间。
张旗康：现在国家大量兴建经适房和保障房，如果这种导向确立，则相当一段时间内对民族品牌极为不利，因为这两类住房建筑材料极其低档，像我们做品牌的企业没法达到这样的低价。
蒙荫莉：张董不能简单看这个问题。只要经适房和保障房搞好了，老百姓怨言少了，会有更多、更高、更多样化的消费需求，市场空间更多。
张旗康：所以现在关键就是这个过渡期，企业能不能扛得起两三年。
蒙荫莉：不管是哪个行业，现在都要转变，一定要走节能降耗的道路。高能耗产业很难走，像骆总的L E D很容易得到政府支持张董所在的传统产业不能再走规模化生产道路，这张旧船票上不了现在这个船了。
主持人：如果经济增长空间由一线城市向二三线城市转移，传统产业是否也跟着转？
王克：家具行业现在进入到第三次转型了。去年因为出口低迷，再加上其它产区，逼得我们开拓二三线城市。大部分企业的转型必须是整合产业链，从原材料到中间制造环节全面提升做品牌。不要怕行业会洗牌，死掉一批、淘汰一批是预料之中的。活着的企业要降低预期，过去每年20%、30%的高速增长不会再来。现在广东很多家具企业开始注重买数控设备，在设计上下功夫，解决产品同质化问题。
出路2
要重新反思企业文化
雒继军：讲到同质化问题，我看家具产品大都差不多，一个卖场什么家具都有，但就是没有能记住的品牌。
王克：家具正在往品牌路上走，过程比较长，现在很难出现行业寡头。
张旗康：陶瓷行业也一样，几乎没有一个独立法人的企业占到市场份额的1%.相比之下，品牌会集中一些。为什么呢？陶瓷贴到地下没人知道这个品牌，长期都存在同质化问题。早在1999年我们就意识到了，当时两个月内在北京开了95家蒙娜丽莎陶瓷店，如果不这样没人记住你。
坦白讲，陶瓷的品牌很弱，才短短20年。为什么我们都不承认自己是品牌？因为定价权不在我们手里，每个地方的经销商可以和厂家抗衡。陶瓷企业做房地产就是博个销量、博个现金流，终端定价权掌握在经销商手里。严格来说终端没有定价权的不叫品牌。
蒙荫莉：太短的时间不可能形成品牌。一般品牌有三个阶段，第一是产品，第二是质量，第三要有文化的价值。
吴育林：我们有个客户是德国一家照明企业，做了137年的品牌，近期想进入中国市场，就到中国来调研，得出的结论却是一线品牌产品相似度90%，质量和品牌严重不对称。中国所谓一线品牌根本没把质量放在第一位。
徐伟钊：这个深有体会。我们有个项目选卫浴产品，采购部同事推举两个企业的煤气炉，一个是材质好、价格便宜但品牌不够响，另一个是品牌强势但价格贵。真正品质好还是品牌好？客户更愿意接受熟悉的品牌，而不是质量更好的。我们很无奈。
张旗康：说不定这家强势品牌的毛利空间并不大。反过来我们可以思考为什么卖得贵，是因为它成本高。投入很多钱打广告，博的是知名度而非美誉度。
真正的品牌要在终端有定价权，质量是品牌的一个基础。我们现在做什么都是世界产量第一，但是品质却差距巨大，产品的文化价值欠缺。在价值观层面，我们要重新反思企业文化。我们参观知名日企，他们不介绍产品或规模，讲的都是经营哲学。这种价值理念，是企业家要认真思考的地方。
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