又到一年年报季，全国各大上市房企的财报将连续发布。
2019年是特别的一年，对房企来说，也是至关重要的一年。这一年房企财报的好坏，对未来走势有着更大的影响。
剩者为王，曩昔一年体现欠安的房企，未来两年将愈加困难。通过年报证明房企实力的时分到了，無房将对TOP30强房企进行侧重剖析。
是为第十一篇，融信我国。
翻看融信我国2019年成果陈述，一眼望去，营收大增50%，毛赢利大增55%，负债比率大幅下降，给人一种运营欣欣向荣且益发稳健的第一印象。
可是，翻看K线图，可以正常的看到融信我国的股价长时刻低迷，2020年至今更是加快下坠。
跌跌不休的股价跟形似不错的财报数据构成鲜明比照，为什么长时刻资金商场对融信的成果视若无睹？带着这样的疑问，首要检视数据背面或许的隐秘。
合约出售额超1400亿，同比增加16%；
营收超500亿，同比大增50%；
净赢利59亿，同比大增70%。
表面上看起来很棒，但实际上呢？咱们应该这关于这些数据进一步深挖。
跟全体职业比，融信我国的出售增速还算不错。2019全年地产调控偏紧，导致整个职业的增速降至个位数，相比之下融信的增速还不错。
可是，要知道融信我国2017、2018年的出售增速别离达到了52%、42.5%。那两年相同处于地产调控周期，所以纵向比照后不难得出这样的定论：融信我国的出售呈现了显着的降速。
营收大增相同可以归因于前几年出售的大幅扩张。不过，假如尔后的出售继续降速乃至一蹶不振，那往后可以结转的运营收入将绰绰有余，所以营收能否坚持高增速还很难说。
至于净赢利，更是埋了一个大坑。2019年，融信的少量股东权益及永续债开销高达27.29亿，跟归属于股东31.65亿的净赢利相差无几。少量股东权益占比过高，吞噬了赢利的近一半。
挨个深挖下来，这融信我国还真不让人省心。
不过长时刻资金商场常常反映过度，咱们咱们都期望知道的是，其时4倍动态PE，8%股息率，看似处于极度轻视状况的融信我国是否有出资价值？仍是说，被点缀的财务数据只是许多问题的冰山一角？
股票商场在短期内呈现定价过错再正常不过，但终究一定会向公允价值挨近。依据房兄的调查，这个周期根本在1年左右。所以，融信我国的股价长时刻低迷，或许是咱们漏掉了什么。
查找融信的前史拿地信息，房兄发现了一个潜藏着的巨雷——上海静安地块。
2016年，融信我国在上海静安区域通过400轮的竞价，豪掷110亿夺得该地块，楼面价高达10万/平，一举改写其时全国的单价记载，地王由此诞生。
跟其他地王比起来，上海静安这块地可以说是地王中的地王。据预算，融信在这块地上花费了110亿拿地+25亿左右利息+税费及建安本钱20亿≈155亿。
时隔3年，房兄查阅现在静安地块的房价，得到新房均价10.3万/平，二手房均价7.7万/平的数据。
数据来历：贝壳大数据
要知道，其时取得这块地的楼面价就达到了10w/平，加上建安等费用，每平米至少要卖14万才干保本。
可是，其时新房的均价只是10万出面，所以融信我国假如强行推盘得接受巨额亏本，假如捂盘不卖，巨额的利息税费和各种开支也是不小的担负。
融信CEO欧宗洪在2019年中的某次成果交流会上曾说到静安地块，依照他的说法，可以预算出融信方面的丢失大概在23亿，相当于2018年一整年的赢利。
静安地块的减值预期如达摩克利斯之剑悬于头顶，这或许是限制融信股价的最主要的要素。可以幻想，静安地块假如得不到妥善解决，融信我国的股价就很难大幅上涨。
说起来，曾经有一家大名鼎鼎的房企也栽倒在“地王”上，至今仍未翻身。它便是一度被万科所仿效，如今已泯然于世人的合生创展。
时刻回到2001年，其时合生创展在天津一举拿下2.5万亩土地，目的制作一个“京津新城”。
不料，在各种原因的归纳效果下，“京津新城”用了12年时刻内竣工了十分之一都不到，成为当之无愧的“鬼城”。
超长的时刻周期+巨量的资金沉积，这个项目终究拖垮了合生创展。当年的业界老迈因为这一个项目至今仍在泥潭中苦苦挣扎，这个事例给其他房企上了生动的一课：乱拿地王无异于自杀。
这让房兄想到孙宏斌曾指出——地买错了，盖什么房子都错；地买对了，假如再可以把产品和服务做好，把品牌做好，企业也能轻松的取得杰出的开展。
这句话被广阔房地产出资者总结为：房企的真实危险是拿地拿贵了，相比之下其他的危险都可以疏忽。
回到融信我国上，它的问题还不止于此。
曩昔几年，在股价低迷的条件下，大股东不管原股东的利益配股3次，大大稀释了股东权益，这种不负责任的行为天经地义地成为出资者眼中的减分项。
其次，到2019年，融信的土储规划还不到2700万平，这关于一个年出售过千亿的房企来说显然是不行的。土储规划与成长性休戚相关，因而长时刻资金商场关于融信未来的出售额要打一个大大的问号。
关于静安地块，因为地处上海核心区，现在融信采纳拖字诀，目的拖到房价上涨再出手。因为在这块地的淹没本钱真实太高，或许只要到了万般无奈的境地才会挑选割肉。
关于这一点，房兄可以了解融信的做法，但要指出的是，拖的时刻太长，一方面会影响全体运营周转的功率，另一方面需求不断付出高额利息，关于股东来说，这二者都不是什么功德。
因而，想要股价有所体现，需求融信的管理层在其他项目上能有大的发展，不犯大错，继续抬升全体出售规划，将财物做大提高抗危险才能和容错度。
这就比如一个重仓股长时刻套牢，那只能在等候解套的一起认真工作挣钱，慎重买入其他具有增值空间的优质股票，让全体收益改进的一起减低套牢股的比重。
好在尝到静安的经验后，融信在拿地上显着慎重了许多。关于2020年的拿地方案，CEO欧宗洪表明“融信将力所能及，依照出售回款的30%~50%投入买地。假如土地商场降温会多拿一点，贵会少拿一点。”
综上所述，房兄以为，出资融信还需再等等。究竟上市房企这么多，当下估值有吸引力的也为数不少，与其挑选融信，不如挑选运营上瑕疵更少的其他房企。
2019年房企年报系列
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