3月17日晚，万科发布年度成绩报表，并举办线上推介会。
有关疫情的影响、当下的运营策略，近年革新思路，万科办理层都做了较为坦白的发表。
咱们同时整理发布会、致股东书的中心要害，以及郁亮近年来的中心观念，供咱们参阅。
战略预判
1、疫情对成绩的影响
万科2-3月份的出售同比降低了510亿元。全年出售额的影响将在8%左右。
疫情让万科对1万户的客户有交给推迟的或许性，全年的影响大约涉及到3.9万户。
本年的开工比以往年度整整晚了40天，40天便是一年的1/9。
2、郁亮表明，“万科始终是一家危机感驱动的公司”
2018年的秋季例会，万科的主题词是‘活下去’，其时仅仅出于高枕无忧的考虑，让咱们时间坚持清醒和警觉，但没想到，到今日‘活下去’成了特别实在的存在。
3、企业免疫力表现在现金为王，手有余粮
4、组织猜测，万科2020年出售规划有望跨进7000亿人民币的新门槛。
5、未来3-5年，我国房地产的需求不会大变。
供给健康的住所产品，仍是十分有竞争力。
轨道上盖物业、城市更新的开展空间宽广；物业服务在参加社区办理、城市办理上大有潜力；租借住所、冷链仓储尚有广泛需求。
6、白银年代已进入深水区
它的特征逐步明晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简略到杂乱、从单一到全面，这四个方面的改变是从黄金年代到白银年代的主要特征。
7、城镇化进程逐步进入第二阶段
不管从客户的实在需求端，仍是土地供给端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值百科的发掘变得日益重要。
8、盼望新事务赚大钱，那是胡思乱想，咱们未来赚的是小钱
咱们不或许会找到比房地产更挣钱的，现在在财务报表中表现的还很小，但假如根本盘不稳固的话，也不敢做更多的测验，根本盘稳固之后的产品很微弱。
转型革新
9、没有成功的企业，只要年代的企业。
万科所做的一切革新，都是为了习惯年代的新常态。
10、全面转型晋级五位一体
面临经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长时间趋势，万科自动敞开了“战略-机制-文明-组织-人”五位一体的全面转型晋级。
在战略上，万科寻求与城乡和客户同步开展，从房地产开发商向“城乡建造与日子服务商”转型；
在机制上，以混合一切制为体系根底，推动作业经理人准则向作业合伙人机制的再晋级，打造同心同路、合伙斗争的作业合伙人部队，一起拥抱新年代的机会与应战；
在文明上，承继“大路当然”的文明品质，开展“合伙斗争”的作业合伙人文明，以共同、共创、共担、同享的理念准则，牵引思想、行为与机制的继续立异；
在组织上，全面重构，以战略方向、文明导向和作业合伙人机制为主线，打造矢量组织、冠军组织和耐性组织；
在人才上，打造斗争为本、劣后担任，继续发明实在价值百科的作业合伙人部队，经过凝集和激起广阔斗争者来推动作业的继续不断的开展，经过作业的开展来完结全面价值百科和一起成果。
11、组织革新两大阶段
榜首阶段是“减脂、增肌、活血”。
把组织、流程傍边冗余的结构、环节去除去，释放出更多的组织资源。
“增肌”是指在实践中强化组织的才能，经过有应战性的实践，走出舒适区，进步个人、训练部队、增强力气。
“活血”是进步组织和人的活动性，打破原有功能、岗位对人的限制，打通与社会人才资源的衔接，为每个使命匹配其所需求的才能资源，也为每个人找到
更丰厚的开展机会。
第二阶段是打造矢量组织、冠军组织、耐性组织。
政策共同、使命自洽、力出一孔的组织，是矢量组织；
分工妥当、相互补位、能上能下，让场上队员处于最佳状况、发挥各自优势的组织，是冠军组织；
坚韧不拔、健康健旺、敏锐应变的组织，是耐性组织。
运营策略
12、2020年要点三件作业
榜首是对商场环境改变进行更深化的剖析，回到根本商业逻辑，探寻在多变环境中能够坚持不变的应变方法。
第二是集合产品力和服务力，做好精益运营，进步竞争才能和运营效益。
第三是深化组织重建，在实践中查验组织才能与效能，完结事人匹配。
13、2020 年运营策略
1、在“以客户为中心，以现金流为根底，坚持合伙斗争，继续发明更多实在价值百科，完结有质量开展”的长时间运营政策下，以“集合产品服务，深化组织重建，稳固进步根本盘”作为年度作业主题。
2、继续稳固进步根本盘，集合产品服务，打造客户乐意买单的好产品、好服务、好项目。
3、履行精益运营，进步运营功率和效益。
4、量入为出，做好投融资作业，坚持融资安全弹性，坚持职业抢先的信誉评级。
14、祝九胜：定价不是房企的权利，是客户、顾客的权利
对一个企业来说，定价不是它的权利，价格办理是它的责任，咱们咱们都以为定价应该是客户、顾客的权利。
“一个企业能做到的便是标价，客户买不买帐，他是要拿现金来投票的，所以终究的定价权应该是顾客、客户、购房者。”
集团也不会对一线的价格办理提出干与，这也是咱们长时间坚持商场化内涵的要求和它的实质意义。
15、慎重出资、量入为出
2019年拿地，31%是招拍挂，38%是二手地，31%是一二手联动。三季度的拿地金额比较大一些，是机缘巧合。
张旭表明，“万科将仍旧出资围绕着有人住、有人用的项目定位，继续重视人口导入、工业集合、配套设备不断完善的区域和城市；坚持慎重出资、量入为出。”
“不管商场怎样惊惧，不管周期怎样工作，咱们评判的规范仍是以项目为纲，以项目的价值百科和价格是否匹配，是否是客户乐意买单的产品或许项目，这才是咱们出资的准则。”
16、不囤地，土储可售周期2.7年为干流房企中最短。
有息杠杆率低，无息杠杆运作才能强，近年扩张权益层面出现逆周期。
17、新开工下降
开发运营会依据在途比、供销比、成销比等方针归纳判别。
2020年，新开工较上年有31%的下降。1亿平在建，满足本年的出售。
组织办理
18、郁亮：规划越大,办理要越简略
19、跟投准则是万科合伙人最根本、最重要的组成部分
2016年，万科开始实行跟投，现在总共跟投的项目有800多个，上一年有140多个项目跟投。跟投将项目和职工衔接在一起，为股东和公司发明更多的价值百科。
跟投准则有效地进步了拿地质量，加快了施工进度，在节省本钱方面十分有成效，促进出售也发挥了很好的效果。
20、现在万科已根本完结合伙人准则的1.0版别
合伙人准则的2.0、3.0版别，设想把工业链的上下游，资金方、土当地，以及总包、规划、营销等都变成合伙人，相似互联网所说的众包、众筹。
万科要成为一个健康组织，以及作为我国企业成为世界级的商业办理事例的或许性。
21、《失控》是我的圣经，改变了我的世界观。
郁亮着重，合伙人准则的要点不是持有多少股票，而是职工与股东变成同一个身份，由此处理了公司办理中客户榜首，股东与职工谁排第二的问题，是公司办理上的立异。
构树立体办理机制，经过作业合伙人、股权鼓舞、跟投机制绑定企业和职工构成一起体。
合伙人准则契合凯文凯利的生态系统概念，一定是去精英化，去金字塔架构，树立渠道化机制。
22、万科去精英化
首要组织结构上去金字塔，扁平化；
事务结构上，愈加重视一般人，鼓舞一线公司去做蓝领住所；
办理团队要有去精英认识，办理层仅仅是合伙人的召集人罢了，不分高档、一般合伙人；
并且，职工、干部都是活动的。不做一把手，退到二线岗位上干，奖金或许少了，但能够终究靠出资共享公司的生长。
23、总部办理渠道中心
消减总部功能放权给区域，完结区域总部实体化，解放区域的出产力。
4个区域总部力气老练，顺势把总部脑袋变小。
总部由直接事务管控型演变为指挥型，给咱们指方向，不需求自己直接指挥履行战争。
各区域状况不同没办法一致政策，也没办法用方针去衡量一线公司的开展水平，并且咱们寻求均许多项政策统筹。
政策方案办理
24、1000亿以下是小公司，主要是对标。
在没有构成规划和特性前，仿照和引入很重要。对标能够正确发现问题，这是政策办理的要害。对标，发现短板，补上。万科是每个季度对标剖析。
25、1000-3000亿是中型公司，均好性开展是要害。
逾越青春期走向老练的中心过渡阶段。
千亿之后，许多问题你无法用单一手法去处理。统筹本钱结构、办理结构、公司战略、人文明/办理团队、产品研制、出产、品牌，都需求均好性建造。
速度/规划不下降前提下，把质量、效益起来。规划是优势（影响协作者质量与协作本钱）、速度是才能，质量和效益是根基。
26、3000亿以上是大公司老练阶段，政策是基业长青。
大公司要学会共享，与协作伙伴、职工、股东、客户、社会共享。假如自己好了他人欠好，那你走不远。当你是大公司，外界对你的要求也高了，你不担任人家就厌烦你。
27、CEO的要害
公司战略性政策确认、一致运营团队共同、理清组织事务重心/权责鸿沟/合作联系、翻滚方案推动。
28、方案办理
1、月度例会还要处理未来3个月的运营组织问题，翻滚施行。
2、季度会议，修订一次跨度为6个季度（一年半）的翻滚运营方案
3、每年（9月份/10月份），反省未来3年的作业方案书
29、企业运营办理
1、政策分化，一步步加码达到阶段政策，终究完结终极政策
2、行为分化，为政策做履行预备。
30、履行力的理念是上级推卸责任给下级很快捷的手法
材料参阅：
1、万科2019成绩推介会
2、万科2020致股东书
3、郁亮新愿景：奉献世界级商业办理事例
4、解构郁亮的万科办理
