疫情期间个人租借房子代开发票交几个点的税

放大字体  缩小字体 2020-03-22 11:19:08 作者:责任编辑NO。邓安翔0215

个人租借房子是一个十分常见的行为,许多公司都会触及从个人手中租借房子的运营行为。

做为一个公司,咱们必不可少的便是工作场所、当然有些公司还需求一些职工宿舍。

大部分公司不会自己去盖自己的工作大楼和职工宿舍,由于固定资产的出资收回期会十分长,那么仅有的方法便是租借。

向个人租房,尽管法定交税责任都是个人的。可是个人一般没有主动的志愿出具发票,申报缴交税款,都会把税收问题抛给承租方,那么关于公司来说,了解租借环节触及的税收就十分必要的,那个人租借房子究竟触及哪些税?每种税怎么核算?

二哥直接以以厦门市的规则为咱们展现一下个人租借房子的涉税事项。

其他省市详细征收率或许有所差异,比方个人所得税和房产税或许存在差异,实践中还要结合当地税务机关的规则来核算。

住宅

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非住宅

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详细我再逐个解析一下触及的各个税种

01

增值税

不动产租借服务适用税率是9%,可是个人租借房子不同。

依照国家税务总局布告2016年16号文规则:其他个人租借不动产(不含住宅),依照5%的征收率核算应交税额,向不动产所在地主管地税机关申报交税。其他个人租借住宅,依照5%的征收率减按1.5%核算应交税额,向不动产所在地主管地税机关申报交税。「国地税兼并后都是税务机关了」

详细如下图:

咱们正真看到,增值税这块假设月租金小于10万元,个人租借住宅和非住宅这块对比小微企业,免税的,当然没有增值税,随之附征的城建税和附加也是没有的。

个人假设是一次性收取的全年租金,获得的租金收入可在租金对应的租借期内均匀分摊,分摊后的月租金收入不超越10万元的,可享用小微企业免征增值税优惠方针。

下图这张发票,月租金未超越10万,免征增值税,代开了一张免税普通发票,税务局代开的免税发票,税率栏是***。

当然,这样的一种状况下只能代开增值税普通发票,假设需求代开增值税专用发票,那么这个增值税是免不了的。

个人租借住宅适用优惠方针减按1.5%征收,税务机关代开增值税专用发票时,经过新体系中征收率减按1.5%征收开票功用,录入含税出售额,体系主动核算税额和不含税金额。

下面这张代开的增值税专用发票便是这种状况。

应交税款=含税出售额÷(1+5%)×1.5%

=20000/(1+5%)×1.5%

=285.71

10万以上,依照房子性质还有不同,住宅1.5%,非住宅5%。

自2020年3月1日至5月31日,对湖北省增值税小规模交税人,适用3%征收率的应税出售收入,免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目,暂停预缴增值税。除湖北省外,其他省、自治区、直辖市的增值税小规模交税人,适用3%征收率的应税出售收入,减按1%征收率征收增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目,减按1%预征率预缴增值税。

很显然,个人租借房子是5%的征收率,所以不适用疫情期间此优惠方针。

02

房产税

房产税是以房子为交税目标,按房子的计税余值或租金收入为计税根据,向产权所有人征收的一种产业税。从租计征的法定税率都是12%。

那么个人租借房子都是有优惠的,财税[2008]24号规则,个人租借按4%的税率征收房产税,可对错住宅,比方厂房、工作、商用,那不享用优惠,便是法定税率12%。

还可以按财税〔2019〕13号规则,享用最高50%的减征。

当然,实践中,每个当地还有不同,你比方四川这边个人租借非住宅会根据租金多少的等级适用不同征收率。

03

土地运用税

土地运用税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内运用土地的单位和个人,以实践占用的土地面积为计税根据,依照规则由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地运用税只在县城以上城市征收,因而也称乡镇土地运用税。

财税[2008]24号规则个人租借住宅这块是免的,非住宅就需求交了,详细就依照单位土地面积税额核算,可是这块各地也是有差异的。

04

城建税、教育费附加、当地教育费附加

城建税是跟着增值税走的,假设代开发票时分实践交纳了增值税,那就以实践交纳的增值税乘以相应税率核算,现在税率7%、5%、1%三档。

当然还可以按财税〔2019〕13号规则,享用最高50%的减征。

当然,假设增值税免征了,城建税也相应免了。

教育费附加和当地教育费服务也是依照增值税来算,假设代开发票时分实践交纳了增值税,那就以实践交纳的增值税乘以相应比率核算(教育费附加3%、当地教育费附加2%)。

可是月租金超越10万才会有,由于有方针10万以下是免的。

并且假设超越10万,还可按财税〔2019〕13号规则,享用最高50%的减免。

05

印花税

在中华人民共和国境内书立、秉承《中华人民共和国印花税暂行法令》所罗列凭据的单位和个人,都是印花税的交税责任人,应当依照法令的规则交纳印花税。

可是,个人在租借租房和非租房方面印花税也有差异的,财税[2008]24号规则个人租借住宅印花税免。

以上包含城建、教育费附加、当地教育附加、土地运用税、房产税、印花税在2019年后都有折半征收优惠方针,这是财税2019年13号文对增值税小规模交税人的普惠性优惠方针。

06

个人所得税

个人所得税法中产业租借所得,是指个人租借建筑物,土地运用权、机器设备车船以及其他产业获得的所得。产业包含动产和不动产。按次核算征收个人所得税,适用20%的份额税率

详细施行中个人租借不动产都是有优惠方针的,财税[2008]24号规则对个人租借住宅获得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

个人所得税核算这块不光可以据实征收,在实践操作中还有核对应交税所得额的方针,比方厦门就有规则,交税人不能供给合法、精确的成本费用凭据,不能精确核算房产租借成本费用的,按租金收入的5%核定应交税所得额

终究咱们以事例方法来看看,二哥假设在厦门,租借个人房子究竟要交纳多少税?事例中个人所得税核算选用据实征收方法

假设二哥租借个人住宅获得租金月收入80000,那么实践应该交纳的税分别是:

1、增值税=0,月租金换成不含税收入小于10万,免。

2、城建、教育费附加、当地教育费附加均免,这些都是依附于增值税,增值税为0,这些天然为0。

3、房产税=(收入-实缴增值税)*4%/2

=80000*4%/2=1600

4、土地运用税=0,免。

5、印花税=0,免。

6、个人所得税

由于,(收入-实缴增值税-各项税费-补葺费用)

=80000-0-1600-800

=77600>4000

所以,个人所得税=77600*(1-20%)*10%

=6208

成果和厦门税务局网站核算的成果共同。

假设二哥租借个人住宅获得租金月收入110000,那么实践应该交纳的税分别是?

1、增值税=1571.43。

月租金换成不含税收入大于10万,减按1.5%交税。

110000/(1+5%)*1.5%=1571.43。

2、城建税

=1571.43*7%*50%=55

3、教育费附加

=1571.43*3%*50%=23.57

4、当地教育费附加

=1571.43*2%*50%=15.71

5、房产税=(收入-实缴增值税)*4%/2

=(110000-1571.43)*4%/2=2168.57

6、土地运用税=0,免。

7、印花税=0,免。

8、个人所得税

由于,(收入-实缴增值税-各项税费-补葺费用)

=110000-1571.43-55-23.57-15.71-2168.57-800

=105365.71>4000

所以,个人所得税=105365.71*(1-20%)*10%

=8429.26

成果和厦门税务局网站核算的成果共同。

可以精确的看出,厦门市个人租借住宅全体税负在10%左右,可是假设是租借非住宅,这个税负会到达25%左右,大头是房产税和个人所得税。

可是假设个人所得税采纳核定应交税所得额的方法征收的话,税负会低许多。按规则,交税人不能供给合法、精确的成本费用凭据,不能精确核算房产租借成本费用的,按租金收入的5%核定应交税所得额。

当然,基本上个人租借住宅和非住宅触及的税费便是上文所述,各地在征收核定方面略有差异,比方有些当地会给一个归纳征收率,直接依照归纳征收率交税,这个不胜枚举,详细以当地规则为准,不过咱们学习仍是需求依照每个税种思路走。

终究个人获得私房租借收入到税务部分请求开具发票,请以货台征收核算为准。

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