◎作者 | 刘晓博
3月6日，粤港澳大湾区的3大城市——深圳、广州、江门，都爆出了跟楼市有关的新闻。
1、江门
先看江门。
作为大湾区西岸面积最大的城市，江门市政府办公室印发了《关于促进房地产商场平稳健康发展的若干方法》。
有必要留意一下的是，这份“楼市新政”不仅仅包含“救开发商”的行动，还包含“救楼市”的行动。
在“救开发商”方面，主要有“分期交纳土地出让金”、“分期交纳城市基础设备配套费”、“产品房预售监管款留存份额由5%调减至3%”、“房企税收交纳延期、减免”、“开工、竣工时刻顺延”、“加强对房企的金融服务”等。
在“救楼市”方面，则提出了“优先满意居民家庭初次购买自住一般产品住所的借款需求”、“当令调整个人住所公积金借款额度，支撑居民刚需和改进型住所需求”、“支撑各类外地人才在江门限购区域购买首套新建产品住所。”（见下图）
为了提振商场决心，还提出了“依照区域规划加速完善房地产项目周边的交通、教育、医疗等公共配套设备建造，拟定并发布具体的施行方案和清单”等。
此外，新政还提及“进步房子买卖合同存案功率，加速产品房预售答应处理”；“加强城建规划、效果宣扬。结合城市质量提高工程、公共配套设备建造进展，体系宣扬中心区域城建规划和效果，增强各方对宜居江门的决心。”
由此可见，江门市对房企、购房者可谓“诚心满满”。
并且江门出台的文件十分有技巧，没有像驻马店那样亮出悉数底牌，仅仅给出方针结构，到时分一项一项执行，有弹性、有缓冲，防止成为言论焦点。
2、深圳
同样在3月6日爆出新闻的，还有深圳。
日前，深圳住建局印发了“深圳市人才住所和公共租借住所筹措办理方法（试行）”，并从3月1日开端施行。但媒体发现并揭露报导，是在3月6日。
这个试行方法在上一年9月寻求过意见，也曾被报导过，但现在是正式施行了。其间的方针亮点，值得咱们重视，也值得其他城市学习。
深圳近年来在力推“二次房改”。依据揭露发表的方针，到2035年深圳将新增170万套住所，其间超越100万套是各类方针性住所，包含人才房、安居房、公共租借住所，新增一般产品房只占170万套的40%，也便是不到70万套。
留意，这是到2035年的总总量。
方针出台的时分，我曾写文章剖析过。一是忧虑100万套方针性住所能否执行，由于深圳土地极端有限了；二是以为仅有70万套新增产品住所（后来又要求其间30%租借，不能出售），将很难满意商场需求。
我还提出过一个数据：到2035年，假如深圳不扩容，或许会有500万深圳人住在深圳外。
新施行的“人才住所和公共租借住所筹措办理方法”最大的亮点是，提出了5类房子“能够筹措作为人才住所和公共租借住所，并向契合条件的目标进行供给”：
1、住所或商务公寓；
2、商业用房按规则改建成的租借住所；
3、城中村房源；
4、经依法处理后的控停违法修建；
5、其他社会存量用房。
以及三类房子能够归入“安居工程年度施行方案的筹措使命计算规模”：
1、工业园区配套宿舍；
2、城市更新、棚户区改造、土地整备等各类拆旧建新项目中的拆迁安顿房；
3、享用区政府租房补租的目标所承租的社会存量用房。
应该说，这关于深圳提高竞赛力、商办物业去库存等，都具有巨大的含义。
我之前屡次在专栏里说过，深圳是住所结构最独特的超大城市。深圳大概有1100万套住所，看起来满足2500万人寓居。但现实上，其间有明晰产权证、有独立卫生间和厨房的产品房，只要大约230万套（包含了房改房）。其他的，要么是工业区宿舍、要么是城中村的握手楼，要么是违建，每套均匀面积在40平米左右，许多没有独立卫生间、厨房，也没有足够的采光、通风条件。
所以深圳尽管是一线城市，但寓居形状依然停留在“工业区年代”。并且深圳实在的自有住所率或许不到30%，在全球大城市里肯定是最低的。而深圳的人口密度，在全球大城市里也是最密布的。
但奇葩的是，寸土寸金、住所稀缺的深圳，却空置了许多商办物业。这中心还包含写字楼、商场、公寓等。尤其是在经济最活泼的南山区，反而最严峻。
这跟深圳土地供给结构失衡有很大联系。由于过火忧虑工业空心化，深圳在批地、旧改的时分过于倾向于商办用地，强化了住所的稀缺、商办的过剩。
现在新政来了：商务公寓能够归入方针性住所，“商改居”也能够归入，城中村、和被没收的违法修建也能够。
这样，一会儿打开了几扇大门，为深圳筹措方针性住所供给了便当。并且，这十分有利于商办物业去库存。
前几天，广州一度撤销“限商令”（撤销了对2017年330新政之后批地的，商办物业的约束）。但戏剧性的是，在言论压力下，这个方针又作废了。
其实广州可彻底学深圳，假如忧虑商办物业库存量大，政府收买来改建为住所，归入方针性住所就能够了。
或许有人会问：深圳这样做，等于加大了住所供给量，对住所商场是否构成利空？其实不会，由于深圳住所对立太大了，并且公寓、商改居、城中村和违建，这些改造成为的住所一般不会卖，只会租借。
但或许由此引发一个问题：这些房子恐怕要给租户学位，由于租购同权。假如给学位，深圳能否接受，这或许是一个问题。
3、广州
广州也出新闻了。这个新闻，不是“限商令”的撤销和康复，而是户口问题。
据“广州日报”3月6日报导，广州市政府15届102次常务会议审议通过了《广州市团体户口办理规则》。
《办理规则》进一步清晰了几类人员能够迁入广州团体户口：
一般高等校园、中等职业校园（含技工院校）依据国家招生方案接收选取的全日制一般学历教育的非广州户籍学生，能够请求迁入校园学生团体户口；
已由建立工作单位团体户口的国家机关、各类企事业单位选用或许聘任，契合广州市入户条件或许有广州市户口，但无合法住所类房子以及能够投靠的直系亲属的人员，能够请求迁入工作单位团体户口；
契合广州市入户条件或许有广州市户口，但无合法住所类房子以及能够投靠的直系亲属，在各级人才服务中心、人力资源商场签定人事署理、户口署理合同的人员，能够请求迁入人力资源商场团体户口；
契合广州市入户条件或许有广州市户口，但无合法住所类房子以及能够投靠的直系亲属，且归于引进人才入户、积分制入户和方针性入户及其他入户的人员，能够请求迁入相应的政府公共团体户口。
很明显，广州在团体户口办理上有所松动。
以学生“上学暂时迁户口”为例，从外地考入广州的大专院校，就连技工院校都能够把户口迁过来。而具有广州的团体户口，是能够买房子的。这等于增加了“房票”的供给。
要知道，现在广州是我国大学在校生人数最多的城市，也是仅有超越100万人的城市。这100万大学生，现实上都是具有购房资历的。
此前广州曾放宽过落户条件。但许多人面临一个问题，在广州没有房子，也没有能够投靠的亲朋。现在团体户口的门槛降低了，能够落到单位的团体户口上，也能够落到“人力资源商场团体户口”或许“政府公共团体户口”，这能处理许多人的难题。
所以，广州的这项新政尽管表面上跟楼市无关，但现实对楼市构成了利好。这表现了城市之间的人口竞赛，现已从“抢人才”进入到“抢人口”的阶段。
本文作者：刘晓博
