在“稳”字当头等调控总基调下，2019年楼市洗牌提速。近日，《财经》新媒体记者梳理过去一年楼市发展情况发现，去年楼市调控次数刷新历史记录，“因城施策”成为关注热点。大房企与中小房企的处境各不相同，大房企加紧市场布局、开发投资提速，千亿级房企不断增多；而中小房企则在夹缝中求生，超500家房企破产，市场集中度进一步提升。
针对过去一年的变化，2020年楼市将走向何方？本文从政策、企业、市场、行业、融资等多角度，梳理出2019年房地产行业六大影响力事件，聚焦2019年热点的同时，探寻2020年楼市发展轨迹。
热点事件一：多达620次之多的全国楼市调控
从国家层面来看，2019年3月，两会表态“防止房市大起大落”；4月，中央政治局会议重申“房住不炒”；7月，中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；12月，中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。
来源：中指研究院
中原地产数据显示，2019年全国房地产调控次数共计620次，对比2018年的450次，调控楼市的步伐依旧没有停止，还刷新了历史纪录。同时，易居房地产研究院发布的报告数据显示，2019年全年中央层面针对房地产市场调控明确表态或出台相关政策的次数在48次左右，而2017年、2018年分别为9次、33次。
从具体城市来看，因城施策的精准调控在各地都有所体现。如佛山取消楼市限价政策、东莞调整二手房交易个税等，苏州部分区域限售、大连、洛阳等地出台限价政策。总体来看，政策放松的城市和地区较少，大部分城市依然维持了调控高压，尤其是开封、张家港两地分别在7月、12月经历了政策放松“一日游”，导致各地调控放松更为谨慎。
有必要注意一下的是，在2019年620次调控中，调控政策最清晰的特点是，人才引进政策在2018年的基础上继续增多，全国有超过170个城市发布了不同力度的人才政策，比2018年上涨40%。
另外，整顿房地产市场乱象、出台或完善租赁市场政策，也是政策调控的两个主要方向。中原地产研究中心称，从中央到地方，全国超过30城市在2019年发布过房地产整顿乱象政策，超过50城市发布了不同力度的鼓励租赁政策。
对于2020年房地产调控的方向，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，房地产调控仍将分化，房价将成为调控松紧的“刻度尺”。由于调控政策并不会采取“一刀切”手段，因城施策依然是调控政策的前置性条件。同时，2020年政策面不会放松对房企融资的定向严监管，房地产融资的宽松化很难实现。
热点事件二：房地产投资增速 千亿房企数量增多
尽管各方面压力存在，2019年房企积极性依旧较高，开发投资实现提速。国家统计局多个方面数据显示，2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%。实际上，2019年房地产加快洗牌的同时，行业集中度也得以提高，成就了一批房企，使千亿元级房企数量多过2018年。
行业机构数据显示，2019年千亿房企仅较2018年增加5家至36家，销售额8.49亿元，同比增长21.35%，百亿房企为152家，较2018年减少4家，销售额12.8万亿，同比增长12.28%。不过，2019年千亿、百亿企业阵营间分化日益加剧，3000亿以上、1000-3000亿阵营企业数量略有增长，而500-1000亿、100-300亿阵营数量则略有减少。
从房企拿地情况去看，2019年全年房企拿地存在明显的先抑后扬，土地购置面积和成交价款双负增，反映了开发企业拿地总体偏谨慎。国家统计局多个方面数据显示，2019年1-12月，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，土地成交价款14709亿元，下降8.7%。而上年同期，这两个数据还保持了两位数以上的同比正增长。
同时，从资金层面来看，2019年房地产行业资金监管从严从紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险，一些房企试图通过发行海外债缓解资金压力。据中指数据显示，2019年，百亿房企海外债券发行规模达4544.9亿元，同比增长32.2%；境内公司债发行规模为2174.0亿元，同比增长21.3%，但增速大幅下滑；中期票据发行总额达385.0亿元，同比下降58.4%。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，预计三四线以下城市2020年需求侧将出现一定比例下滑，而房企回归一二线城市的步伐正在逐步加快。同时，2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买方市场等因素影响，淘汰率将不断的提高。
在业内人士看来，百亿房企阵营分化持续加剧，销售额超千亿或成为行业新的分水岭。不过，2020-2022年，房地产行业债券需偿还规模保持高位，房企将面临一定的现金流考验。对房企而言，随着行业集中度将进一步提升，如何在奔跑中保持稳健而行，将是未来发展的关键。
热点事件三：房企反腐行动贯穿了整个2019年
2019年包括融创、万达、金科、中粮、复星在内的至少十家房企将反腐行动进行公开，涉案人员超过30人。同时，从已公开及新闻媒体报道的案例来看，区域公司是房企贪腐重灾区，营销口、采购和投拓等则是贪腐的重点领域。
2019年6月，融创中国旗下无锡和上海公司发生贪腐事件，涉案2位营销总可能通过倒卖内部房源和特价房牟利，被公司发现并向警方报案，涉案值超亿元；8月，万达将旗下4名高管移交司法，4位高管向商户、供应商和员工等索贿，涉金额近亿元；9月，复星旅游文化集团公告称，旗下海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司副总裁及其2名下属将部分公寓与别墅加价出售给购房者，以此获利近2亿元。
除大型房企外，冲刺千亿的房企也出现了内部贪腐现象。继2019年2月、4月公布内部查处贪腐情况之后，10月，美的置业又查处了一起贪腐窝案。据报道，该公司旗下区域公司某项目原销售负责人、项目营销经理串通置业顾问等6人，操控房源加价出售牟利超百万元。
另人唏嘘的是，国企中也存在害群之马。云南省人民检察院2019年12月在12309中国检察网发布消息称，云南城投原党委书记、董事长许雷涉嫌受贿、行贿、国有公司人员滥用职权一案，由云南省监察委员会调查终结，移送检察机关审查起诉。
现汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，贪腐问题并不是现阶段变得严重，而是房地产开发过程中一直会有利益问题，只不过以前房企发展顺利，管理层睁一只眼闭一只眼。
面对市场环境下行、新增项目不断减少的现实，开发企业会选择压缩编制。下一轮，房企反腐行动有很大的可能性继续延伸至中高层管理人员。
热点事件四：超500家房企宣告破产 行业洗牌提速
2019年房地产加速“大洗牌”。据人民法院公告网的公告显示，2019年宣告破产的房地产相关企业数量多达525家，平均每天有1.5家。并且进入2019年下半年之后，破产房企数量正在增加，12月份创下全年最高点。
来源：克而瑞创新事业部
据乐居统计，剔除了重复分发企业及非房地产企业的名单后，全国共计有超377家企业发布了相关破产文书。 从省域来看，广东、浙江分列破产房企数量前二位，江苏、广西并列前三位。四座城市破产房企分别占2019年全国数量的18%、11%与7%。
记者注意到，2019年上市房企也出现暴雷或被要求退市的现象。据不完全统计，2019年全行业新增的175只违约债券中，房地产就有7只，涉及违约金额139亿元，占比5.51%，包括颐和地产、三盛宏业、银亿股份、中弘股份、华业资本、正源地产等房地产相关上市公司。另外，因连续20个交易日收盘价低于1元，12月4日，上交所终止*ST华业股票上市，该股票于12月12日进入退市整理期交易。
据Wind多个方面数据显示，截至2019年12月底，上市房企并购动态共有787条，平均每天2条。另据中房报统计，截至2019年底，A股房企并购事件已达467宗，涉及买方现金支付总价值4688亿元。
天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，现在涉及违约或严重流动性困难的房企以小型房企为主，且这些企业多在业务扩张或管理上存在一定的问题。高杠杆是违约房企比较一致的财务特征，多数违约房企的净负债率在100%以上。从样本房企来看，普遍的现金短债覆盖比较低，且与经营性现金流一样，在违约或危机发生前快速下滑。
事实上，巨头大手笔收并购，加快了行业优胜劣汰的脚步。已向法院提交申请重整的ST银亿在2019年不断变卖旗下房地产资产，如将旗下子公司股权出售给碧桂园、恒大等房企。
中国国际交流中心副秘书长、重庆市原市长黄奇帆日前预测，未来中国房地产建设规模将逐渐缩小，房地产开发商数量也会大幅下降，从现在的9万多家可能减少到1万家左右。
热点事件五：中小房企争相上市 融资难题亟待破解
在A股基本上向房企IPO关上大门之时，2019年中小房企上演了一轮赴港IPO热潮。据《财经》新媒体记者统计，2019年，登陆港交所的房企有德信中国、银城控股等6家，以及保利物业、时代邻里等10家物业公司。另外，安徽三巽、大唐地产等数个房企上市申请处于“审核中“。
值得关注的是，2019年赴港上市的房企主要为地方性的中小房企，部分房企未进入TOP100销售榜单，并且负债率较高、土地储备较少。如此来看，上市成为这些房企寻求突破的重要途径。
然而，很多上市房企公开认购期间出现认购不足、募集资金较少，同时上市破发、股价大幅跳水的现象也不少。2019年，德信中国、新力控股在上市首日就跌破发行价，同时银城国际、天保集团还出现了首次公开认购不足的情况。从股价表现来看，鑫苑物业服务、银城生活服务从上市后股价一路走低。
事实上，2018年已是涉房企业的上市大年，上市的房企以及物业公司至少有12家，而2019年涉房企业上市数量已超过这一数字，成为这几年是涉房企业集中上市的年份。
不是所有涉房企业赴港上市道路都很通畅。据统计，目前三巽、大唐等多家房企及房企分拆企业正在排队IPO审核，而海伦堡、奥山已经连续两次在港交所提交招股书“失效”，万创四次冲击IPO无果。
中原地产首席分析师张大伟表示，目前房地产行业已差不多变成金融行业，多一条融资渠道有时候就代表着企业能够生存下去。因此，现在中小房企都在抢“末班车”，甚至“流血上市”也能够接受。现在房地产行业比的实际上的意思就是融资能力和资金成本，谁能借到钱，谁就能发展。
在58安居客房产研究院分院院长张波看来，除了境外IPO，不排除未来会有更多品牌物业公司在A股上市。
热点事件六：北京二手房价格下跌、深圳豪宅遭抢购 城市分化加剧
2019年，北京的二手住宅市场继续维持在低温状态，成交方面稳中有降。中指院多个方面数据显示，2019年北京二手房成交14.2万套，同比下降6%。拉长时间线，调控后的这三年里，北京二手房的成交量都在15万套左右的低位，相比2016年几乎腰斩。
与北京楼市转冷形成鲜明对比，深圳“双11”豪宅税调整后，改善型需求得到释放。据乐有家研究中心多个方面数据显示，2019全深圳共成交77149套二手住宅，环比上涨19.38%。其中，三房户型成首选，占比近5成。
事实上，在粤港澳大湾区规划纲要发布、先行示范区意见出台等多重政策利好的刺激下，除二手房遭抢购外，2019年深圳一手房市场供需两旺，共成交37846套住宅，同比上升28.9%，这也是自2016年10月“深八条”出台后，一手住宅成交量最好的一年。
对比北京、深圳动辄每平方米上万元的房价，2019年东北小城鹤岗因“白菜价”房子引起了大众的关注。有新闻媒体报道，2019年3月鹤岗住宅均价是1240元/平方米，1.6万一套的房子没人要。不管是“炒房客”还是刚需，都将目光投向了鹤岗，来自浙江、广东等全国各地的购房者涌入这座小城。
然而，鹤岗仅是三四线城市的个案。根据易居房地产研究院发布的最新报告数据显示，2019年，大部分前两年成交火热的三四线城市楼市开始降温，纳入报告的18个三四线城市全年成交面积同比下降6%，是三类城市中唯一同比下降的。一二线城市与三四线城市的楼市销售出现明显分化。
展望2020年，张波认为，“分化”将成为明年市场的重要表现，包括销售市场分化、土地市场分化以及房企增长分化三大方面。其中，在土地市场方面，2020年三四线以下城市在需求侧将出现一定比例下滑，而房企回归一二线的正在逐步加快。
