鲜少喝酒的一个朋友，最近约我喝酒，大口啤酒下肚后，拍拍肚子笑着对我说：“你知道吗，我终于买房了”。
连声道恭喜，他摆了摆手，敛了敛笑容。
“没啥好恭喜的，犹豫了半年，亏了90万”。
从2019年3月开始看房，一开始的预算250万，打算买个一房自住，2019年4月看了深圳八卦岭的岭尚时代，230万，第一次买房，总想再看看，迟迟未下手。
然后到2019年11月，同一户型的房子，卖320万，半年涨了90万。
于是最近，他又看中了一套房子，330万，吃了亏的他迅速付下定金、然后马上借钱、和买家赎楼、银行贷款、过户，整个流程1个月，终于把人生第一套房买了。
想到朋友的故事，结合这么些年的从业经验，像朋友这样的案例还真不少。
从中还发现了一个有意思的现象：那就是有钱人更“好招呼”，而刚需更“磨蹭”。
买过多套房产的人通常看好地段和户型，会果断入手，很少拖泥带水。
而像我朋友这样刚需客则不同，他们非常勤奋、好学，对房产有一种近乎专家研究的执着，会熟读各类经济书籍、了解M2走势、通胀、跟随各类自媒体去分析宏观政策对楼市的影响，通过对“房价收入比”、“租售比”、“租金回报率”等专业术语去分析楼市。
最终他们的结论往往是：看空楼市、瞻前顾后、患得患失、迟迟不敢入手。
说实在的，又不是有几个亿的资产要配置，完全不需要关注太宏观的东西，M2波动，和你真的八分钱关系，都没有。
所以有几个刚需买房固化思维，说不定正准备买房的你也有。
首置刚需先上车，一步到位不适合
你该不会是经常听到这么一句：能买4房就不买3房，能买3房就不买2房。
确实，现在很多人都想着“一步到位”，最好是3房、带有比较好的学位、配套样样足、小区物业好····
这本身没毛病，现在换房成本高太高，太麻烦，你要有钱，别说一步到位，你愿意买深圳湾一号也没问题。
但假如没有那个实力，切勿别因为“一步到位”这四个字而延误了最佳的买房时机，可以先买小一点的但地段还不错的先上车，等之后有条件再升级。
“一步到位”本身就是个伪命题，没有人能拍着胸脯保证，这套房子我就一定住到老，人的欲望是无穷无尽的，更何况还有可能会有一批人选择返乡置业。
人生的不同阶段总会有新的目标和打算，需求总是会变化的，也没有一套房子是完美无缺的。
有些人过于追求“一步到位”，所以舍弃了地段、交通，入住后，每天来回4小时上下班，住个1-2年后，就有了急切的换房冲动。
虽然没有一个官方统计的数据，但在北上广深这样的一线城市，一套房子平均5-10年就会转一次手，像父辈那样一套房一辈子的基本上没有。
一步到位、安土重迁早已不适用当代社会。
有没有更便宜的“漏”可以捡
在深圳买房，随便就是百万资产，买菜尚且贪便宜，何况买房。所以刚需买房最爱问：现在买是不是好时机，何时是抄底的机会，哪个时间点有笋盘可以捡？
实话实说，这样一些问题，就连知名经济学家、资深房产大师都无法告诉你准确答案。
别总想着“贪便宜”，现在是市场经济，一分价钱一分货，卖得很便宜的房子，大多都有问题。
可能楼下是变电站、可能户型太奇葩、也可能是噪音太大等等，总之，便宜的东西肯定有些许毛病，一定要把原因搞清楚，确认这个漏究竟能不能捡。
就算年底开发商促销降价，一般都是拿非热门的户型或者楼层来做活动，比如底层、高层，或者朝向不是特别好的，如果对这些要求不高的，年底确实有些笋盘可以捡捡。
而在二手房市场会有业主因为各种原因着急卖房的，往往也会比市场挂牌价便宜一些，但非常优质的房源，要么被中介内部消化，要么也是中介介绍给熟的客户了，很少会挂到网上公开拿来卖。
所以捡漏可遇不可求，别为了捡芝麻丢了西瓜，对刚需而言，最佳买房时机永远是当下。
唯大开发商不买
第一次买房，出于出错率的考虑，我们会建议你尽量选择大品牌开发商。
但很多人却理解成：一定要买大开发商。这就有点断章取义了，大开发商虽然不容易烂尾、也不会有太多房屋质量上的问题，但品牌房企虽好，也不是样样都排在前列的。
在拿地方面，我们大家可以在一些城市能够正常的看到，很多开发商会在城市外围拿一些地，而相反有些小开发商会愿意去核心地段拿地，为什么？
因为大开发商相信凭借着品牌信任度，房子就算拿在偏远一点的地方也能卖得出去，这样他们就不需要付出更多的拿地成本了。
比如某大在坪山的项目，明明远离市中心，但卖得真不错。
道理很简单，因为品牌溢价。依然很多购房者愿意追随品牌去买单，品牌当然可以溢价，但溢价太多，就要想到底值不值得了。
对于刚需而言，还是多关注交通出行，少关注风花雪月。
低估地铁的重要性
深圳绝大多数人出行都依赖地铁，刚需买房唯一不能舍弃的就是地铁。
很多人会说我不一定要地铁，有公交接驳也可以，可以公交转地铁。
所以有些刚需只要小区够好、户型够好，地铁范围内3-4公里都可以接受。
“年轻人要懂得奋斗嘛，公交坐几个站就到了嘛，还是可以忍受的”。
3-4公里看起来真的不远，但是郊区公交等待时间长，不准时，再加上可能有塞车的可能性，你起码要预留半小时到地铁站，有很大的可能性你在公交上花的时间都比你地铁上花的时间都还多。
地铁是郊区唯一不能割舍的前提条件，都已经选择住在郊区了，还不买地铁房，想什么呢？
这个亏，只有买在郊区吃过通勤苦的人，才能懂。
之前有个朋友，就买在观澜非地铁房，还是连规划那种都没有的，靠有轨电车转地铁，然后靠着意念坚持了半年，果断把房子卖了。
物业很重要，别省这点钱
刚需买房很容易为“便宜”买单，“房价都那么贵了，能省一点是一点”，这种想法用在物业上却是大错特错。
实际上，很多同级楼盘的物业费最多相差1-2块，一个月差的最多是1-200块，几百万的房子都买了，还缺这1-200元？
你省的是这1-200元，但住进去却发现外人随便进、垃圾没人倒、电梯没人维修、灯泡坏了没人换，这时候你不会为了省这1-200块而沾沾自喜了。
此外，对居住品质和居住环境的升级也决定着未来物业的重要性。如何获得更棒的居住感受，成为每个人心中衡量房产的一杆秤，在未来，物业会在影响房产升值的众多因素中，所占权重慢慢的变大。
如何选物业，有很多落地建议，最诚恳的一点：物业费，绝对不可以省，越贵不一定越好，但越便宜，一定就是坑！
结尾
如果要给刚需买房一个总结，那应该是想得太多、要的太多。
人无完人，房也无完房，不可能有一套完美的房子，哪怕是有，刚需也买不起。
所以刚需买房，更重要是认清楚自我定位，掌握好自己的预算，不用想得过于长远，能符合当下5-10年的居住需求就可以了。
买房是一辈子最重要的事情之一，但却不可能一辈子只买一套房子。
但有些亏，能在第一次买房就避免，就是最好的。
如果以上文章，哪怕有一点认可或同意，都希望你可以点个在看。
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以上为正文，来自大胡子团队的江秋。
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