从2019年到明年春节前，分化是武汉楼市的主旋律。新房市场中，有的楼盘不用做广告都不愁卖；有的打折、促销齐上阵去化也很一般。其实，不光新房如此，二手房市场亦如是。
二手房市场的分化也非常严重，地段好、带学区的二手房很容易就能卖出去，如果还是小户型的次新房，那更是市场上的“香饽饽”，即使价格略微抬一抬也有人接盘。然而，一些不具备上涨能力的二手房，正深陷“涨不动、卖不动”的死局，降价甩卖也很正常。
在武汉楼市的十字路口，通过盘点，我们发现，在武汉有这么几类二手房，真的碰不得！
1
垃圾场旁边的房子
关键词：垃圾站、环境差、比周边楼盘便宜
垃圾场对周边居民生活的影响不言而喻，不仅严重影响居民生活空气质量，还严重影响水质。
目前武汉分布着多个大大小小的垃圾处理站，比如青山的星火、东西湖的新沟、汉阳的锅顶山、陈家冲垃圾填埋场和江夏的长山口。其中最具争议的应该就是锅顶山焚烧厂。
汉阳的锅顶山垃圾焚烧厂是唯一一个在三环内的垃圾焚烧厂，附近的业主也是对此深恶痛绝！甚至还有业主表示仿佛如地狱一般！
图片来自：百度地图
我们在链家网上查找了周边小区二手房成交价，发现跌幅非常明显。离该垃圾焚烧厂最近的小区昌南花园，挂牌均价在12609元/平，但是成交价要比挂牌价低上2000-3000元/平，并且还是近两年来成交的唯二套房子。
图片来自：链家网
其中，今年5月份成交的一套房源更是降到了8866元/平，这在武汉三环内应该也是凤毛菱角了。
抛开品质、地段、交通等因素先不谈，这个垃圾场确实对二手房升值影响比较大。
2
滞销的豪宅
关键词：品质一般、物业差、周边配套少
武汉滞销的豪宅二手房大约有两种：
第一种是位于远城区的别墅。
2012年，蔡甸某别墅均价在8000元/平。4年过去了，武汉整体房价早已翻了两番，此二手别墅的挂牌均价在16000元/平。
或许从数字上，均价似乎也涨了不少，但如果算笔账，可能就有点亏了。假设你用400万来做房产投资。如上文所说你买一套别墅7年涨了8000元/平，若在2012年用这个钱买5、6套高层刚需房，在7年间每套涨5000元/平，最后算起来你会赚得更多。
图片来源于网络
那是什么原因，使得豪宅竟然比不上普通高层的升值价值呢？
首先，我要说的是产品品质。
此盘虽然贵为别墅，但品质却被屡屡吐槽。比如：小区密度大、两户之间间距小、环境差等等。戴着豪宅的帽子，品质却比不上普通高层。
其次，是物业。
据该小区业主反映：小区绿化没有修剪，任性生长；地面坑坑洼洼，地砖翘起，有的还开裂；小区后排施工没有围挡，垃圾遍地...
最后，是无大型配套设施。
这种处于远城区的别墅，由于周边配套以及交通设施都没跟上，所以整个片区都显得比较荒凉。像这种别墅，住起来的舒适度还不错，但周边的配套稀少，因此大多数都只能出租给别人当做开“party”的场所来使用。
第二种是各种独栋、联排、叠拼。
这类产品由于它们的价格较高，接盘人群较少，因此在二手房市场的反映也较为一般。
在武汉，别墅二手房降价，甚至单价比不过周边高层、洋房价格的例子比比皆是。根本原因是别墅这种产品是用来住的，不是用来炒的。
图片来自：链家网
比如上面这个房源，即送车位又送花园，但是均价不过1万出头，比蔡甸区二手房11230元/平的均价还要低。
划重点：判断一个楼盘是否未来具有升值潜力的关键，是楼盘自身品质和物业，还有这个楼盘的接盘者，所以大家在买房初期，就要重视这样的一个问题。
3
质量上的问题严重的刚需盘
关键词：质量上的问题多、地段较好
翻看二手房网站我们会发现，有些楼盘明明和周边小区享受着同样的配套，但是二手房价格却比周边其他小区低得多，究其原因，除了物业跟不上以外，最主要的还是质量上的问题。
例如我们上周末写到的后湖同鑫花园，由于该小区存在地基沉降以及物业不作为的问题，房价一值要比旁边的几个小区低上很多。
图片来自：链家网
如今，全国有许多楼盘都存在着维权现象，武汉也不少：承诺的材料，交房时没用；承诺使用的精装修品牌，交房时发现换了一个不知名的品牌....这都算好的，最严重的还是要属质量上的问题。
如果这些楼盘进入二手房市场，对于了解不全面的购房者来说那就真的是“陷阱”了。
4
发生过非正常死亡的凶宅
关键词：非正常死亡
据中介介绍，武汉大部分凶宅都是低价卖出去的，实在卖不出去的，业主也只能空置，但对小区整体房价影响不大。
武汉发生过凶杀案的房子不少，但似乎消息都封锁的比较严实，凶宅价格会讲到什么程度我们不得而知。
在网上我们正真看到一则凶宅案例，可以明显看到对房价的影响。
典型案例
今年2月，南京市秦淮区一套293㎡的豪宅，业主因债务问题自缢家中，在经过几次流拍后，最终被一名客户以512万的价格成功拍卖，单价低于市场均价2.5万元！
那么，武汉有哪些小区发生过凶杀案或者非正常死亡事件呢？
2012年，东湖附近某小区发生过全国知晓的9.13电梯坠落，事故造成19人死亡；
2015年，钟家村附近一小区发生灭门案，一家四口被杀；
2015年，汉阳一小区发生了绑架案，一位36岁的女子被害；
2016年，硚口区长丰大道丰美路一小区发生惨剧，两人死亡；
...
以上信息来自得意论坛、搜狐新闻等
所以，对这方面有忌讳的购房者面对低价房时，一定要打探清楚房子的来龙去脉，不要让自己瘆得慌。
5
务必注意二手房某些看不见的“坑”
在购买二手房时，除了上述一些明面上的问题，可能还有一些业主和中介不会轻易透露的“坑”在等你。
比如，在一般的情况下，武昌某学位房，在有学位指标的情况下，小区的二手房均价可能达到4万＋，但是如果学位指标已经被用掉，那么价格就会低上很多。
再者，有些二手房在入住后才发现水电都已老化，而且防水层都出现了老化的情况，这就存在房屋漏水渗水的情况，会给我们大家带来更多不便和损失。
最后，签合同是买房过程中最最重要的一步。在签合同之前所以的事情都需要商定清楚，并且要在合同上有所体现，不然出了问题扯起皮来，就说不清了。
结语：
在购买二手房时，特别要注意以上几点，它们都是所谓的“硬伤”。尤其是买来自住的购房者，一定要对这套房子以及该小区进行全面的了解，如果想知道该小区是不是真的存在某些问题，可以在武汉城市留言板上查询该小区，假如小区存在某些问题，会有业主在留言板上留言。
另外，还可以在网上搜索该小区，了解它的背景，这样也有利于和房东议价。
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