毫无疑问，香港楼市到了有必要改动的时分。作为全球最自在经济体、第三大金融中心、全体税负较低的城市，香港却有一个显着的短板——房价太贵，中低收入阶级的寓居条件太缺少庄严。 行文至此，必定有“杠精”吵上门来，说什么依照收入房价比，深圳比香港房价更贵如此。 其实这是十分缺少知识的观点。深圳房价当然十分贵，但深圳1100万套住所里，有600多万套是城中村、小产权房，这些房子扮演了“天然廉租房”的人物。 所以深圳事实上施行的是住所双轨制。你能够每月花6000元到10000元去租一个商品房的独身公寓，也能够到市中心的城中村花不到1800元租一个单间（跟人共用厨房、卫生间）。 这便是深圳楼市的奇特之处：职工均匀年收入超越100万的华为，搬走了几万人到东莞，说在深圳担负不起房子。但与此同时，每年有50万人涌入深圳，他们90%的月入缺乏万元，却在深圳日子得有滋有味。所以，深圳是一个进可攻、退可守的城市，由于深圳有至少37万栋“违法建筑”。常常看到有些所谓的专家，说深圳住所是“香港形式”或许“新加坡形式”，其实都不对。由于全世界没有任何一个城市，有600万套左右的天然廉租房的，深圳住所便是“深圳形式”，东莞有点相似深圳。 但香港就没有这样走运，香港只需285万套住所，其间43%是政府公租房或许政府赞助市民买下的房子，别的57%左右是商品房。也便是说，香港的高房价是刚性的。更奇葩的是，香港有许多的土地在晒太阳！下图便是香港的土地用处散布表，其间农地、荒地、林地、水塘等占了75.7%，而住所用地只需6.9%。
其间真实高密度建筑住所的土地，只需3.8%左右（见下面图表）。这也是华夏地产创始人施永青说的“只需拿出2%的土地，就能够让香港住所面积添加50%”的出处。
并且我还在香港政府官网上查到了如下数据：香港到2018年底有常住人口731万人，262万户，户均2.81人。香港的住所有285万套，均匀每个家庭具有住所1.088套！所以，香港住所问题的本相是这样的：
1、香港其实不缺地，许多的土地没有发挥应有的效果。
2、香港户均住所现已超越1套。只用把285万套住所的量添加10%，也便是添加28.5万套房房子，就能够大大缓解香港的住所问题。假如拿出2%的土地，让住所面积添加50%，香港的高房价就足以溃散。
3、现在香港轮候公屋（请求方针性住所）总户数为27.23万（包含独身请求人），这也证明了只需添加10%的住所套数，就能够处理大问题。
香港的高房价是长时刻供给缺乏、“饥饿疗法”的成果。假如突破了土地的魔咒，处理起来并不困难。
上图：香港劏房等极点环境下寓居人口其实数量不大。为什么香港住所供给长时刻偏少？有人解释为“四我们族的劫持”，或许开发商的劫持，其实不尽然。香港自有住所率为49.4%，而居民家庭财产主要是房子，所以近半居民（根本上是有发言权的社会中上层）不愿意看到房价跌落，由于房价跌意味着身价缩水。想想看：假如香港房价回落到北京上海深圳的水平，以香港每套房子狭小的面积，香港绝大多数家庭的“总财富”将大大低于北上深的“有房居民”，这让香港人体面往哪里放？这种纸面财富的大缩水，香港“有房一族”们能承受吗？
所以香港历史上每次“大幅添加住所供给”的测验，根本上以失利告终。所以，高房价被长时刻坚持，并构成“途径依靠”——较高的房价、地价被银行广泛接收为抵押物，整个社会财富都建筑在“房价、地价高估”根底之上，所以处理起来十分扎手。 怎么办？最好的方法是：逐渐添加方针性住所供给量，缩短公屋轮候时刻，但又不让全体房价有明显跌落。 最近香港民建联主张政府征引《回收土地法令》，回收开发商在新界持有的搁置农地，用来建筑方针性住所。 据媒体发表的材料，香港四大发展商恒基、新地、新世界、长实总共持有这类农地面积约达一亿方呎（约929万平方米）。其间恒基位居榜首，持有农地面积约4500万方呎，占比达45%左右；新地持有农地面积约3000万方呎，占比约达三成；新世界则持约1600万方呎；李嘉诚的长实则位居第四，持有农地约900万方呎。这个主张引起了广泛重视，香港财政司司长陈茂波承受“环球时报”记者采访的时分回应了这个主张，还泄漏了如下重要信息：
特区政府认识到，土地房子是咱们香港社会最痛也是最大的民生问题，必定要下大决计把它做好。咱们曾经曾用《回收土地法令》回收土地，以后会持续用。未来5年，咱们要运用法令去收地的多个项目陆连续续要铺开。一个是粉岭北、古洞北新发展区，另一个是洪水桥新发展区，第三个是元朗南新发展区，咱们还要收一些私家具有的地去做基建。咱们估量，未来5年连续展开的项目加起来要收地超越700公顷。除此之外，咱们也会活跃调查单个农地是否能够用来制作公共房子，如有需求，就引证法令收地。
10月中旬，行政长官的施政报告会就土地房子方针提出更详细的方案。
也便是说，香港在住所问题上会有大动作。咱们能够算一笔账。假如回收土地超越700公顷，70%用来建筑住所（其他为配套设备），依照大约4倍容积率核算，每套住所建筑面积70平方米，则能够建筑28万套住所。 假定这些住所能分7到8年推出，则每年能够添加3万多套住所供给。但说实话，依照香港的法律制度，回收搁置土地会发生许多争论。特区政府有必要以很大的决计，才干推进。此外，香港此前还发布有“明日大屿”填海方案——将在大屿山东侧水域及屯门龙鼓滩填海，制作人工岛屿，可获得新土地面积约 1700 公顷。大约能够制作26到40 万个住所单位，可包容 70-110万人口寓居。（见下图）
未来，香港楼市将发生巨变：方针性住所供给量会明显加大，公屋轮候期缩短，全港或许呈现较长横盘期。香港是一个自在港，各种税负十分低，没有消费税，来自不动产的税收是香港政府的重要财路。再加上整个金融体系现已接收了现有房价，因而房价很难大跌。香港是国内一线城市房价的“带头大哥”，跟北上广深确实存在必定比价联系。假如香港房价滞涨，会在必定程度上影响北上广深的房价。
上图：香港“差饷物业评价署”发布的各区域、各类型均匀房价，单位为港元/每平米，价格动摇跟其时出售的房子本质有关。本号为了便于我们检查，切成了两个表格。
但内地房价有内地的根本逻辑，不然也不会呈现北上深房价超越纽约、伦敦的现象。比方内地有外汇管制，你看到纽约、伦敦房价廉价，也很难去购买，香港人就能够去买。 别的，城镇化的趋势也不同。中国内地的城镇化进程只完成了一半，人口加快流入中心城市、都市圈的趋势才刚刚开始。而欧美中心城市以及香港，其人口增长现已放缓。 以深圳广州为例，现在每年新增人口是香港的10倍，所以内地大城市“人房错配”的对立还比较突出。所以，内地大城市要操控好房价，重在吸取去香港的经验，有必要坚持住所用地的足够供给才行。从现在看，许多大城市住所用地供给也是严重缺乏的。别的，简略评述一个美联储的降息。今日清晨，美联储宣告再次降息25个基点，将联邦基金利率方针区间下调至1.75%到2%。这是继本年8月1日后，美联储年内第2次降息。不过特朗普和华尔街更期望降息是50个基点。
美联储的降息，强化了全球进入宽松周期的态势，也有利于未来中国持续加大“逆周期调控”。 明日（9月20日）上午9点半，“全国银行间同业拆借中心”将给出新一轮“借款商场报价利率（LPR）”，8月20日给出的上一轮报价是：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。此前央行施行了降准，但没有下降1年期中期假贷便当的利率（仍然是3.3%）。9月20日借款利率会不会走低，有待调查。我的观点是，或许会有不超越10个点的小幅回落。假如明日利率略有回落，意味着降息，对股市、实体经济和楼市都构成利好。
来历： 刘晓博说财经
