2019年以来，国内经济继续面对放缓压力，外部的买卖冲突进一步加重了经济添加的不确定性。受经济环境改动，商业地产出资端与出售端都出现调整，尤其是新建商业地产出售下降态势显着。在此布景下，国家加大减税降费的力度，改进营商环境，并活泼促进居民消费，经过继续开释商场生机来提振经济。
跟着经济转型晋级继续发力，消费已成为驱动经济添加的首要动力。消费结构不断晋级布景下，人们关于文明文娱等服务性消费、特性化消费、体会式消费需求大幅添加。因而，开发商在商业业态立异方面上，应坚持差异化定位，补足区域功用短板，打造休闲文娱的体会场景；用IP赋能，丰厚商业内容，从内容上进步体会感和互动性。在作业方面，应经过优化作业空间、晋级业态组合等办法，进步写字楼产品的商场竞赛力；一起需求将新技能和新形式交融，打造出更适合生长型企业需求的才智同享作业空间。
在工作晋级和消费引领下，2019年商业地产企业在布局层面活泼集合中心城市，发掘潜力区域；在产品方面，精准定位，打造差异化产品和特性化体会；在资金层面，多途径融资，活泼试水财物证券化；在本钱运作与整合层面也不断推动。而在竞赛格式上，企业间的竞赛、区域间的竞赛态势愈加明晰，龙头企业的中心竞赛力也在逐渐增强，归于我国的商业地产高质量年代现已到来。
本篇陈述在剖析近期工作数据的根底上，关于开展环境和企业开展的改动进行整理，期望可以对相关商业地产企业的高质量开展供应一些指引。
1、商场表现：经济增速放缓，商业地产商场承压
1.1、商业地产商场：商场需求削弱，商业地产出售出现回落
2019年以来，受微观经济运转及工作革新等内外部要素影响，新建商业地产开发出资和出售面积均出现同比下降，使本来就已进入存量竞赛的商业地产商场，库存压力进一步加重，商业地产的运营才干就变得愈加重要。别的，在经济结构的继续优化、新技能的迭代晋级以及消费新趋势等一起作用下，商业地产工作的革新与调整脚步进一步加快。
1）商业地产
新房商场：出资、出售同比下降，新开工面积坚持平稳
从供应端来看，商业地产开发出资同比下降，新开工面积坚持平稳态势。2019年1-5月，商业地产开发出资额6756亿元，同比下降7.9%，商业地产的开发出资额占全体房地产开发出资额的比重继续下降，由2018年全年的16.8%下降2.1个百分点至14.7%。新开工方面，2019年1-5月商业地产新开工面积9118万平方米，同比小幅添加0.4%，坚持平稳态势。商业地产新开工面积占房地产新开工面积11.5%，接连2016年以来的下降趋势。
从需求端来看，商业地产出售面积同比下降显着。2019年1-5月全国商业地产商场出售面积为4544万平方米，同比下降12.7%。商业地产出售面积占房地产全体出售面积的份额由2018年全年的9.5%下降1.3个百分点至8.2%。
商业运营用房：新开工面积及出售面积同比均下降
全国商业运营用房新开工面积同比下降。2019年1-5月，全国商业运营用房新开工面积6667万平方米，同比下降4.7%，降幅较2018年同期收窄4.1个百分点。
从各省（直辖市、自治区）商业运营用房新开工状况来看，2018年1-5月，山东、江苏、广东、河南、湖南、四川等区域商业运营用房新开工规划远高于其他区域。别的，全国大部分省市的商业运营用房新开工面积同比均下降，且降幅均在15%以上，其间福建商业运营用房新开工面积同比下降49.1%，在各代表省市中降幅最大。
全国商业运营用房出售面积同比下降显着。2019年1-5月，全国商业运营用房出售面积为3293万平方米，同比下降12.9%。
从各省（直辖市、自治区）商业运营用房出售状况来看，大体可以分三类：一类是商业运营用房成交规划在100万平方米以上的省份，如四川、江苏、广东等省。二类是商业运营用房成交规划在50-90万平方米之间的省份，首要包括山东、浙江、安徽等省。其间，安徽省的成交规划增幅远大于其他省份，同比添加近40%。三类是商业运营用房成交规划在50万平方米以下，内部成交规划间隔显着的省市，如上海、湖北等区域的商业运营用房成交规划在40万平方米以上，而福建、广西等区域成交规划均在10万平方米以下。小结：开工出售比小幅进步，商场表现供应过剩。2019年1-5月，全国商业运营用房新开工面积6667万平方米，出售面积3293万平方米，开工出售比由2018年同期的1.85上升至2.02，在新开工逐渐放缓、出售削减的状况下，全国新增商业运营用房商场表现供过于求。
作业楼：新开工同比添加显着，东部区域要好于西部及东北区域
全国作业楼新开工面积同比添加显着。2019年1-5月，全国作业楼新开工面积2451万平方米，同比添加17.5%。
从各省（直辖市、自治区作业楼新开工状况来看，全国大都代表省市作业楼新开工面积出现两级分解的格式，区域差异显着。如新开工面积较大的省份有四川、广东、山东、江苏、浙江等区域；新开工面积较小的省份有甘肃、青海、宁夏、黑龙江等区域，全体来看，经济开展好的东部滨海省份要好于西部以及东北部分区域。另一方面，从全国各区域的内部来看，出现出集聚的态势，比方华南区域的广东和西南区域的四川，仅一个区域的作业楼新开工面积就占整个区域作业楼新开工面积的70%左右，头部效应显着。该区域资源集合才干强、工业水平稳步进步，继而招引了很多企业入驻，对作业楼商场需求较大，新开工规划仍处于上升通道。
全国作业楼出售面积同比降幅扩展。2019年1-5月，全国作业楼出售面积为1251万平方米，同比下降12.2%，降幅较2018年同期扩展8.7个百分点。
从各省（直辖市、自治区作业楼出售状况来看，大体可以分三类：一类是作业楼成交规划在300万平方米以上。比方四川省在加快建造国家西部金融中心开展战略的辅导下，不断深化金融革新立异，经济添加动力微弱，作业楼商场添加潜力较大。二类是作业楼成交规划在100-160万平方米之间，并且作业楼出售面积同比添加均在10%以上，首要包括广东、江苏、浙江等省份。详细来看，这些区域都具有坚实的经济根本面，现代服务业开展较快，作业楼商场具有较大的开展潜力。三类是作业楼成交规划在60万平方米以下，这些区域商场分解现象比较严峻，其间安徽省同比添加近150%，而重庆、湖北等地同比下降近50%。
小结：开工出售比进步，商场亦表现过剩。2019年1-5月，全国作业楼新开工面积2451万平方米，出售面积1251万平方米，开工出售比由2018年同期的1.46上升至1.96，在新开工添加，出售削减的状况下，新增作业楼商场表现供过于求。
2）商业地产租借商场：要点城市根本面有支撑，租金平稳
为了更好地研讨全国要点城市商业地产存量商场的状况，我国指数研讨院编制商业街商铺租金指数、购物中心商铺租金指数以及写字楼租金指数，用以客观反映商业地产租金水平及其改动趋势。
从当时商业地产的租借商场表现来看，2019年上半年，在一线城市的商业运营用房租借商场中，依然存在结构性时机。而具有必定经济根底，商业活泼度相对较强的新一线、二线城市也将继续遭到零售商重视。从监测的数据来看，由全国要点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的我国百街商铺均匀租金为25.6元郎米·天，环比上涨0.72%；由全国要点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的我国百MALL商铺均匀租金为27.0元解米·天，环比上涨0.62%。另一方面，跟着经济结构的不断优化，金融、TMT等工作对作业楼的需求有望继续进步，将进一步带动作业楼商场租金的平稳微升。尤其是部分要点城市，在各类工业、人才的方针利好下，招引了很多企业落户与出资，将为租金添加带来空间。从监测的数据看，由全国要点城市首要商圈典型甲级写字楼租借样本为标的，构成的2019年二季度要点城市写字楼的均匀租金为5.0元平米天，环比上涨0.01%。
3）商办土地商场：全体供应量较大，一线城市热度不减
商办用地供求均下降，成交楼面均价同比下降。2019年1-6月，全国300城商办用地推出规划修建面积1.02亿平方米，同比下降13.2%，共成交0.91亿平方米，同比下降5.9%；2019年1-6月，全国300城商办用地成交楼面均价为2179.6元平方米，同比跌落6.6%，均匀溢价率为9.21%，较2018年同期进步0.9个百分点。
一线城市量减价升，成交楼面均价上涨显着。2019年1-6月，一线城市商办用地成交规划修建面积260.8万平方米，同比下降47.1%，首要源于北京、上海的商办土地成交规划修建面积下降所构成的，其间上海市商办土地成交规划的降幅要大于北京市；一线城市成交楼面均价11278.3元/m2，同比添加16.5%，均匀溢价率为9.8%，较2018年同期进步7.6个百分点。尽管商办土地商场增速放缓，但商场热度依然不减，成交楼面均价添加显着，特别是区位杰出的老练商圈仍受企业重视。
二线城市量价齐调整，成交楼面均价小幅跌落。2019年1-6月，二线城市商办用地成交规划修建面积为3937.4万平方米，同比下降12.8%，首要源于成都、郑州、姑苏、石家庄等城市的商办土地成交规划下降所构成的，别的绝大大都二线城市的商办用地成交规划均呈下降态势。二线城市成交楼面均价为2481.3元平方米，同比跌落0.3%，商办用地均匀溢价率为8.1%，较2018年同期下降2.5个百分点。从全体上来看，商办土地商场内部分解，在当时经济下行压力增大的布景下，一线城市的溢出效应削弱，二线城市土地商场承压。某些热门城市，比方成都、姑苏等，因为前期开展过快，提早透支了商办土地商场需求，使得商场增速放缓。
三四线城市商办土地商场热度下滑。2019年1-6月，三四线城市商办用地成交规划修建面积为4629.3万平方米，同比小幅添加0.1%，较2018年同期收窄3.6个百分点；三四线城市成交楼面均价1409.8元/平方米，同比小幅添加2.0%，较2018年同期收窄18.2个百分点。一方面，三四线城市本身招引力相关于一、二线城市较弱，另一方面，某些城市因为前期开展过快商办土地供应透支，使推出商办用地规划减缩，如徐州市、赣州市等。而别的一些城市成交规划则较大，比方盐城市、营口市等。跟着商办土地商场的进一步分解，企业进入三四线城市布局愈加慎重。
为了更好的剖析商办用地供应及库存状况，咱们比较了2010年-2019年1-6月全国40个要点城市商办用地的供应和商场出售状况。可以发现，2013年是商办用地供应的分水岭，当年商办用地成交规划面积达25232万平方米，到达峰值，这以后接连下降3年，但从2017年开端有所上升，但肯定规划难及2013年的水平；40个要点城市商业地产出售面积的高点出现在2016年，当年商业地产的出售面积达5562万平方米，到达最大值，在2017年出现下滑，同比下降7.6%；从供需结构上来看，在2010年-2019年1-6月之间，土地供应与出售比值在2012年到达最大值7.6，在2016年降到最小值1.9，其他年份均坚持在2以上。尽管考虑到商办项目有部分持有状况，但土地供应全体规划偏大，存在着较大的库存压力。
小结：一线城市商办土地商场增速放缓，但热度不减，而二、三四线城市商办土地商场热度回落。一线城市依据其杰出的经济根底和区位优势，使得商办土地遭到企业的重视。二、三四线城市，在外部经济下行压力和内部商办土地商场分解的一起作用下，开发商拿地愈加慎重，商办土地商场承压。但从久远来看，商办土地商场的供应规划依然较大，去库存使命依然艰巨。
1.2、商场改动逻辑：内外部环境承压，结构性时机待启
1）经济下行压力加大，揉捏商业商务消费空间
在经济增速放缓、下行压力增大的布景下，商业地产商场面对应战。但要知道压力即动力，企业只要充沛发挥主观能动性，调整本身开展战略，进行自我革新和才干进步，才干在充溢不确定性的商场中捉住新时机。
从外部微观环境来看，经济下行压力大，企业开展放缓。2019年以来，我国经济开展方针为GDP同比添加6%-6.5%。比较于曩昔几年，这一速度有所下降。一起服务工作增速也有所放缓，一季度批发和零售业累计同比添加5.8%，增幅较去年同期回落1个百分点。住宿和餐饮业同比添加6.0%，增幅较去年同期回落1.1个百分点。一季度终究消费开销对经济添加的贡献率为65.1%，较2018年同期的77.8%，下降12.7个百分点，消费关于经济的拉动作用有所削弱。这关于商业地产出资端与出售端带来必定影响，今年前5个月，包括商业运营用房和作业楼的商业地产开发出资额及出售面积均出现下降。关于商业地产企业来说，面对的微观环境现已发作改动，商业地产商场面对下行危险。这就使得企业被逼脱离自己的舒适区，依据新形势、新环境，来从头调整自己的开展战略和盈利形式，以此来进步习惯环境的才干。
2）电商买卖形式继续冲击实体商业商场
商业地产商场除了遭到外部环境的压力以外，工作内部相同承压。伴跟着互联网的快速开展，电子商务敏捷兴起，关于商业消费格式发作严峻影响，线下实体商业遭受冲击，使商业地产企业面对严峻应战。
从工作内部来看，电商的兴起关于线下实体商业的影响继续发酵。1-5月，社会消费品零售总额161332亿元，同比添加8.1%。全国网上零售额38641亿元，同比添加17.8%。其间，什物产品网上零售额30415亿元，同比添加21.7%，占社会消费品零售总额的比重为18.9%，以线下为买卖形式的社会消费品零售额为122691亿元，较去年同期下降1.3%。
数据标明，什物产品网上零售额的添加快度远高于网下消费品零售总额的添加快度，社会消费品零售总额的添加生机更多的来自于网上消费，线下实体商业遭到冲击。2019年1-5月，全国商业运营用房出售面积为3293万平方米，同比下降12.9%，也印证了这种趋势。
电商对商业地产商场构成的继续冲击，使得企业出资愈加慎重。但应看到，国家出台了促进消费的《进一步优化供应推动消费平稳添加促进构成强壮国内商场的施行方案（2019年）》，经过补助等优惠方针，扩展优质产品和服务供应，更好满意高质量消费需求。企业应该捉住方针利好顺势而为，充沛发挥线下实体商业的体会式优势，精确掌握消费脉动，经过调全体会式服务的业态比重，满意新的消费趋势。别的，也应该活泼的拥抱新技能，对线下实体商业进行数字化晋级改造，进步企业运营功率，给顾客带来全新的购物体会。
3）商办类方针影响不断开释，库存压力加重
商办类项目限购方针的落地施行，对供应端开发商来说，进步了企业项目运营本钱，减缓了资金回流速度。关于需求端顾客来说，添加了购买门槛和准入条件，商办商场面对新一轮“洗牌”。
从商场改动来看，商办类项目限购方针的出台，或将使商办类产品的成交量、成交价格出现显着回落。从全国要点城市来看，北京市2017年头出台的《关于进一步加强商业、作业楼项目办理的布告》，从需求端调控，对出售方针的类别、消费方针的购买条件，以及借款方针都做了严厉的规则。方针的出台无疑进步了顾客的购买门槛。别的，上海市发布了《关于加强本市运营性用地出让办理的若干规则》，从开发商侧着手调控，首要针对未来商场待售和可售的商办项目，对非住所用地商场调控越来越严，这在很大程度上进步了开发商的运营本钱，减缓了资金回流速度。一起，方针的出台使得出售的难度添加，然后进一步添加商业物业的库存，这将对企业运营才干及资金运作提出更高的要求。
商办类项目限购方针的出台，将对商办商场构成较大冲击，商住宅的流动性大大下降，成交规划和成交价格同比降幅显着。商办类项目限购方针的落地施行对商办类产品商场的供求格式发作了严峻影响，进一步加重了商办类产品的库存压力。
全体来看，在外部要素与内部要素的一起作用下，工作进入调整期，商业地产商场迎来新变局。企业只要更好的掌握商场需求，更好的研讨新的商业形式，才干在革新的商业地产商场中捉住新时机。
2、开展环境：场景体会、内容立异、技能晋级引领商业地产新趋势
当下，商业运营用房存量商场竞赛加重，新技能迭代日益加快，需求千变万化，商业革新正在进行。面对内外部环境压力，咱们需求从源头上洞悉消费需求、商业业态、商业载体的动态改动规则，才干打造出契合趋势的立异形式。
在商业变迁逻辑图景中，从“消费一业态一载体”三者间动态改动，咱们可以看出消费晋级直接影响着商业业态变迁然后影响商业载体改动，技能革新和微观环境改动从供需两头影响着消费行为、商业业态、商业载体的改动，并进一步影响商业开展格式。
商业地产商需求在内外部改动中，掌握消费需求改动规则，新技能迭代规则，洞悉商业业态革新与开展规则，然后为商业的立异与开展供应有力支撑。
2.1商业逻辑：消费晋级、业态替换，驱动商业地产高质量开展
1）消费晋级：服务进步、体会晋级、三四线消费兴起
跟着经济转型晋级继续发力，消费已成为驱动经济添加的首要动力。消费规划继续扩展的一起，消费结构也在不断晋级。
一是服务消费占比进步。依据发达国家阅历，当人均GDP超越5000美元时，居民对文明文娱等服务性消费的需求将大幅添加。自2011年我国人均GDP超越5000美元后，服务消费也进入快速添加期。2018年全国居民人均服务性消费占居民消费开销的比重为44.2%，较上年进步1.6个百分点，服务消费全面晋级已是大势所趋。文明游览消费黄金年代现已降临。2018年国内游览人数55.4亿人次，比上年同期添加10.8%，全年完结游览总收入6.0万亿元，同比添加10.5%。
二是消费体会全面晋级。顾客关于特性化服务需求越来越剧烈，关于服务体会、消费场景的要求越来越高。依据菲利普·科特勒的消费行为三阶段论，跟着居民收入的添加，以及产品、服务供应的不断丰厚，消费行为也从量的消费、质的消费向理性消费开展。顾客会挑选那些展现本身特性和档次的产品或服务，并且越来越垂青感官的体会，这也是一种体会维度的消费晋级。
三是三四线区域消吃力气兴起。长时间以来，三四线区域全体的消费才干跟一、二线城市还存在较大的间隔，且交通、网络、物流等根底设施都还欠发达，导致了消费晋级与三四线区域相关较小。近几年来，一、二线以及GDP添加较高的城市居民高杠杆对消费的挤出效应，使这部分区域人群的消费也更趋于理性。跟着新式城镇化、村庄复兴战略的深化推动，城乡居民收入间隔不断缩小，三四线区域居民的消费开销高速添加。此消彼长，跟着这些区域消吃力气的兴起，消费晋级进一步下沉。
消费晋级进入新阶段，服务性消费需求进步，消费体会晋级，三四线区域消吃力气兴起。消费晋级大势中商业业态不断变迁，驱动商业地产立异与开展。
2）业态替换：技能迭代、形式立异，加快商业业态革新更新
纵观商业地产开展史，技能迭代与形式立异掀起了每一次商业年代革新。上世纪90年代，规划出产和集成办理的商业生态革新下，更具年代先进性的购物中心替代了零售百货，标志着商业地产从1.0年代过渡到2.0年代。跟着信息技能的开展，电商形式顺势而起，传统购物中心在昂责的店租、人力本钱，以及在功率、体会等方面的掉队，遭到较大应战也是必定。所以，更重视营建客户体会的购物广场应运而生，标志着商业地产进入3.0年代。
近几年，人工智能、物联网、大数据等新式技能快速开展，盒马鲜生、京东X无人超市等新式商业形式浪潮迭起。社会群众的消费需求已从物质、心思需求逐渐走向精力需求等更高阶的层次，在服务质量、消费体会、特性化偏好等方面有了更高的需求。新技能与新形式互联，以场景化、特性化、体会化为首要特征的商业4.0年代已悄然到来。商业4.0年代，商业业态替换不断进行。在需求和技能的驱动下，一些时髦别致的体会场景、风趣好玩的休闲文娱内容、丰厚文明内涵的故事情形，以及表现顾客特征的特性化、感动人心的理性化、备受顾客喜爱的偶像化的产品或服务不断发作，构成了商业业态替换的首要内容。
当时，融入体会式场景的购物广场、主题显着的敞开式商业街区、植入文明游览IP的主题乐土，以及以冰雪体育、人文艺术为主题的商业公园等商业业态，满意了人们对场景体会、文明内容、特性化偏好等方面的需求，成为集合人气、引领休闲文娱办法的消费新风口。
因而，深化洞悉消费晋级、技能迭代对商业形式变迁的传导逻辑，掌握商业业态替换规则，应对不断发作的新的消费需求，打造引领年代潮流的立异性产品，成为商业地产开展的中心内容。
2.2商业立异：差异化定位打造体会式场景，IP赋能丰厚商业内容
1）场景：差异化定位，融入本身特征，打造公园式体会场景
商业4.0年代，跟着人的需求不断晋级，顾客取得感阈值也在不断进步。在商业开展上，坚持差异化定位，补足区域功用短板，打造休闲文娱、观景交际的日子场景，营建区域特征的空间情节，方能感动顾客的内心世界，丰厚居民美好日子。
与区域功用互补，构建休闲文娱、观景交际的日子场景。在“不缺盒子式Mall”的都市商圈，用人道化、主题化、体会化的场景，与顾客树立爱情衔接，打造有温度的都市日子空间，成为商业项目立异的重要内容。居民在商业空间中更多的触摸天然，享用公园式的商业体会，在休闲文娱、观景交际的一起，更愿意为这些精力需求而买单。因而，商业项目定位上应从顾客的需求动身，在功用上与区域开展定位互补，打造满意人们休闲文娱的公园式场景，成为当下契合年代需求的立异性商业项目。
广州基盛万科中央公园规划了半敞开式街区的空间体会场景，打造了以都市水岸为主题的饮食与观景交际区、顾客摄影打卡地、串起两岸景色的地标性彩虹桥、光景体会区、亲子体会等功用区，激起了人们停步逗留、歇息和沟通。深圳星河Coco Park 规划规划1/4的体会空间，其共同的折叠式内街、天然光中庭、空中天桥，下沉式露天广场等体会空间，营建了一种公园情形式的休闲文娱气氛，成为都市人群休闲文娱的集聚之地。
融入区域特征主题元素，营建丰厚的空间情形体会。为满意年青一代消费集体对消费场景、交际空间不断晋级的需求，商业项目在定位上融入区域特征元素，在业态装备上杰出消费的体会性，侧重顾客人道化需求，立异性营建了一种沉溺式商业体会场景。这也改动了城市居民的日子办法，在商业开展形式上供应了新探究。
武汉群星城以长江三峡为规划主题，引进山川、峡谷、河流等天然元素，结合幻彩灯光扮演、多重水景、音乐喷泉、四季花园等主题场景，让人们置身于如大天然般的环境中，给顾客丰厚的空间情形体会，成为当地人休闲文娱的重要场所。三里屯邃古里以老北京的“胡同”和“四合院”为规划创意，将街巷、广场和院子有机散布在十几栋修建间，取得了多元化的展现空间，给顾客一种随机闲逛的空间感。一起，项目不定时举行各类精彩纷呈的主题活动，已成为随心购物、艺术欣赏、休闲文娱的都会中心。
2）内容：IP赋能，多业态跨界交融，丰厚商业内容
IP赋能丰厚商业内容，人文科技与休闲文娱跨界交融，为产品或服务树立舞台，把IP内容、休闲文娱元素合理调配，营建出一种舞台版的故事体会，更能感动顾客的内心世界，然后与之树立爱情联络。
人文科技IP与休闲文娱跨界交融，打造多业态的体会式主题乐土。为习惯消费晋级趋势下，人们关于质量化、理性化、体会化的新消费需求，商业项目以人的消费需求驱动，将人文、科技、前史等主题元素与现代休闲文娱业态结合，从主题、业态和场景上，以更多的互动性、体会性、参加性，打造多元业态交融的主题乐土，满意人们对美好日子的需求，成为当时商业开展的重要内容。
无钱融创文旅城在融创乐土、融创茂、水世界、雪世界、海世界、太湖秀场、酒店群、酒吧街这八大复合业态中，融入了表现江南风情的主题元素，打造全天候、全场景、全业态的欢喜场景，招引了顾客休假玩耍，开业当天招待客流打破30万人次。新华联铜官窑古镇以陶瓷文明为主线，打造了“黑石号沉船”的主题秀场、铜官风情街、欧阳询书院、智能机器人博物馆、5D电影《魔法釉传奇》原创演艺秀《铜官窑传奇》等体会业态，打造了一场感官体会十足的文明之旅。
联烟经典文明IP，打造沉溺式交互场景。顾客不只仅满意于产品和服务，更趋向于在消费过程中经过交互的场景，享用一场共同的体会。商业项目应在开展定位方面融入极具怀旧情怀和艺术内容的IP，捉住顾客怀旧和猎奇的需求，营建一种让顾客感同身受的内容情境，以一种老少皆宜的办法与顾客树立互动衔接，添加了与客户的爱情互动，以取得更多的重视。
广州时髦银河商业广场上海街区以夜上海IP形象为主线，导入霓虹灯、海派的古修建、旗袍女郎等充溢旧上海风情的特征主题元素。街区里边的老字号店肆、有轨电车、大字报、留声机等实体艺术景象再现，让人沉溺在旧上海的场景里，触发他们更多的为情怀“买单”。天津大悦城“骑鹅公社”街区以儿童文学作品《尼尔斯骑鹅游览记》为IP，将奇幻、冒险、游览和自我生长等主题元素融入其间，街区内3D日子馆“Choo Lab”、渡边宏粉笔画作周边店“hearful friend”、精美的书店“守望者”、特性陶瓷“晴天”、DIY手艺店“皇后妖妖”等具有神话颜色的店肆，为顾客带来自在自在般的闲逛沟通、畅意玩耍空间，取得了杰出的聚客作用。
商业4.0年代，为应对顾客不断晋级的消费需求。企业在商业立异方面，应坚持差异化定位，补足区域功用短板，打造休闲文娱的体会式场景；一起运用特征主题IP赋能，丰厚商业内容，从内容和场景上进步体会感和互动性。如此，方能打造出备受顾客喜爱的产品，引领消费晋级新趋势。
2.3作业格式：空间优化发掘商业价值百科，技能交融打造才智作业空间
在新的时期，写字楼不再局限于作业空间、硬件载体。越来越多的科技类、服务类企业关于空间、配套、场景的多元化诉求驱动着写字楼主体向配套晋级、办理立异、技能迭代改动，敞开、同享、人道、智能成为当时写字楼开展的新趋势。
1）旧楼改造：优化空间形状、晋级业态组合，发掘物业价值百科
当时，在热门城市中心区域的一些存量作业物业，尽管区位优势杰出，但因楼宇老旧，与现代的作业风格及运用功用等方面存在严峻不匹配，导致物业租金偏低，本身价值百科无法完结，亟需改造进步。
从当时的商场状况来看，存量改造首要有两种类型：一是优化作业空间、晋级配套设备，以习惯商场开展趋势。运用专业的财物运营办法和立异性的办理手法，将写字楼改造为现代服务业和先进制造业的空间载体，是完结物业价值百科进步的重要途径。二是晋级业态组合完善区域功用。运营商将区域供应过剩且配套落后的商业业态改造为现代业态组合，补偿供应短板，完结区域物业类型的均衡，也能使物业价值百科进步。
上海嘉宁世界习惯商场需求，改造晋级公共区域及硬件设备，新增PM2.5过滤系统、特斯拉充电桩等设备，一起装备了绿色环保生态节能产品等。项目改造后还拓荒了2F公共空间为楼内一切作业人士供应运用，一起还定时举行主题沙龙活动，使得嘉宁世界大厦全体的空间活泼度和立异环境得到进步。凯名望京项目地处望京商圈的中心方位，区位优势优胜，改为商业业态更契合区域需求，然后进步商业价值百科。运营方将其打构成为望京区域首个集购物、餐饮、文娱、休闲为一体的一站式购物中心，补偿区域商业消费供应短板，给顾客带来了便利快捷的消费体会，招引很多顾客光临。北京盈科中心除了地上一层和地下一层保持餐饮、运动等商业配套以外，其他部分现已过对本身功用和用处的调整和优化，悉数改为写字楼，改造完结后招引了大批优质客户入驻，出租率坚持在较高水平，财物价值百科取得较大进步。
2）存量重构：新技能与新形式互联，打造智能同享的作业空间
自从同享作业企业在我国“落地生根”以来，现在已走过了好多年。跟着人工智能、大数据、云核算等技能手法与作业形式的交融，同享作业工作进入下半场开展阶段。与传统作业空间比较，同享作业服务商从空间上打破了传统写字楼格子间的约束，给予企业敞开、自在的作业气氛，有助于激起职工的立异认识和作业热心；在物业服务上，依据互联网、自媒体、律师等细分工作特征，为入驻企业供应特性化的增值服务；在作业配套方面，运用智能化作业设备、信息化的作业系统，为企业供应智能化的作业服务；此外，对外沟通方面，经过树立的企业同享途径，可为企业供应资源同享、项目对接等孵化生长服务。因而，新技能与新形式交融构建的敞开、人道、智能、同享作业空间，遭到了广阔科技类、服务类中小企业的重视。
WeWork、优客工场等不少颇有特征的同享作业服务商，以智能技能与新的商务形式完结线上线下交融，打造了一种敞开、人道、智能、同享的作业空间，其智能化的形式和人道化的用户体会已在要点城市不断开展壮大。
北京的光华路 SOHO3Q将作业空间的中庭规划为一个天然的社区，用竹林景象与玻璃会议室结合，营建出一种挨近大天然的商务沟通空间。装备的新风净化系统可净化室内空气质量，智能通行办理系统敏捷扫描出来访人员的身份，便利引导通行。在一层的大堂里还规划下沉式阶梯广场，常常举行各种创投项目同享会，供应了敞开式的交际气氛。
WeWork 北京坊社区将北京传统文明与现代商业完美交融，随处可见的我国文明元素，让其成为“我国式日子体会区”。在科技与作业互联方面，检查作业桌椅运用状况的WeWork办理程序、感受不同地址作业空间环境的VR眼镜、Al智能作业设备等，营建一种人道、敞开、智能、同享的作业空间。望京凯德Mall·优客工场在空间布局和规划上环绕“科技、艺术、人文”主题，为互联网、规划、艺术等范畴的团队供应跨界沟通同享的途径。企业可经过APP快速完结线上工位预定，让有暂时作业需求的企业随时运用社区，配套的各类自助设备等同享东西，满意各类企业愈加灵敏的作业需求。
作业主体一方面应以商场需求为根底，经过优化作业空间更新配套设备、晋级业态组合完善区域功用等办法，发掘商业价值百科，进步写字楼产品的商场竞赛力。另一方面，从企业生长途径动身，将新技能和新形式交融，打造出更适合生长型企业需求的才智同享作业空间。唯有如此，方能在剧烈商场竞赛中凸显本身优势，在工作变局中完结弯道超车。
3、企业开展：布局潜力区域、强化产品运营，本钱整合助推规划化扩张
当时，商业地产正面对着新的工作开展格式。一方面，在消费晋级和商业变迁的布景下，需求端正在发作改动，新形式新技能迭代日益加快，商业革新不断出现。而另一方面，商办商场现已进入到存量高度竞赛的年代，工作竞赛益发剧烈。在年代变局下，商业地产企业在布局、产品、资金、本钱整合等方面不断的调整和完善自己的开展思路，以期继续稳固自己的竞赛优势。
3.1布局：深化都市圈战略，活泼拓展中心城市外围潜力区域
商业地产企业在项目布局和土储上的开展思路，直接表现着企业的战略开展方向。不同类型的企业项目布局和土地储备格式悬殊，将在很大程度上影响着企业未来的成绩与开展。
1）全体趋向：集合中心城市群和都市圈，同享城市开展盈利
我国现在的城市化正在阅历“城市-都市圈-城市群”的开展过程，人口和资源不断向都市圈和城市群集聚，都市圈和城市群已逐渐成为我国城市开展的干流趋势。《十三五规划城市群规划》、《长江经济带开展规划》《我国高铁2030》、《粤港澳大湾区开展规划大纲》《关于培养开展现代化都市圈的辅导定见》等国家级规划文件的出台，根本上清晰了我国经济未来开展的区域添加极，而跟着区域集合效应的增强，都市圈与城市群效应也将逐渐加强。
我国城市化的未来，是以城市群为主体，大中小城市和小城镇协调开展的形状。现在，以大城市为中心的都市圈和城市群正在不断向前推动。而我国的经济开展也在从“一线、二线、三四线城市”的城市层级区分办法逐渐改动为“京津冀、长三角、粤港澳、成渝等城市群”的区域添加极区分办法。
商业地产代表企业的战略方向也大多集合于我国的中心城市群，并在此根底上布局城市群中心区域和潜力开展区域。规划较大和开展较快的万达商业、龙湖、华润置地、宝龙等商业地产龙头企业都集合于全国中心都市圈内的要点区域。
在作业范畴，如中海地产的项目首要散布在京津冀、长三角、珠三角成市群，以及成都、武汉、西安等优质二线城市。金融街控股则继续完善“五大城市群中心城市及周边卫星城区域”的城市布局，公司在几大首要城市的营收占比现已趋向均衡，2018年广州、北京、上海、惠州、天津、重庆区域收入占比别离为28.03%、27.33%、13.45%、11.82%、10.44%、8.93%。
商业地产企业进行城市群布局是跟从中心城市开展的一种有用途径。关于商业地产企业而言，集合中心城市群，站在城市群开展的视点去捕捉商场时机、同享城市开展盈利，现已成为一种一致。在城市群兴起过程中，部分商业地产企业也在不断改动思路，活泼参加到城市群或都市圈的建造中，由单纯的开发商改动为专业的服务商，完结与城市群的同步生长。
2）活泼开辟一线城市外围潜力区域，进一步深化三四线城市布局
2018年以来，商业地产企业在一线城市新增土储布局相对削减，但一线城市内部依然有着确定性的开展时机。一线城市更强的资源集聚才干和消费才干，使得工作龙头企业依然会在一线城市进行布局。从近几年的新项目布局来看，一线城市商业正在由市中心向外围区域扩展。
城市中心商业趋于饱满，商业向外围和市郊开展，现已成为我国超大城市和大城市商业空间结构的典型特征。在这个过程中，一些新的价值百科商圈正在逐渐出现。当城市外围人口与工业的数量和等级到达必定门槛时，开发商或运营商就有时机建造商业服务设施而获取赢利。
北京龙湖是面向城市新式开展区域商场的典型代表。2011年至今，北京龙湖商业地产项目悉数坐落三环以外，间隔市中心较远。2018年开业的龙湖房山天街和2019年待开业的龙湖长安天街，间隔市中心别离35公里、23公里。现已开业的长楹天街、年代天街和房山天街都取得较好的运营作用，其作为中高端的消费体会和一站式的休闲文娱场所，完美契合了城市新式开展区域消费晋级的需求，成为了区域板块的中心消费区之一。其间房山天街项目，作为存量改造项目难度比较大，但项目周边3公里常驻人口40万、全区寓居及作业人群180万、全区缺少高质量商业等，给了项目改写房山质量日子的时机。而从整个北京商场来看，2019年下半年-2020年北京市购物中心待开业项目首要坐落北京近市郊域，其间约90%的项目坐落四环以外。柠檬LIVE购物公园、龙湖长安天街、富力运河十号购物中心、恒大城市广场、京西大悦城、通州合生汇等大型商业项目都坐落五环之外的近市郊域。一线城市近市郊域正在开释巨大的消费生机，现已成为商业地产企业竞赛的新战场。
三四线城市在城市化进程推动、消费晋级的布景下，商业商场在未来几年内也面对较大的晋级时机。从大的方向来看，头部城市存量商业地产改造和晋级日趋增多，而2019年新项意图主战场依然集合在三四线城市。
依据CREIS中指数据，2019年上半年全国300城商办用地成交散布中，三四线城市占比依然高达52.44%，继续领先于一二线城市。从详细布局的城市来看，盐城、徐州、南通、湖州、嘉兴等三四线城市的商办土地成交规划排名靠前。
总的来看，2019年商业地产企业在一线城市新增土储布局较2018年有所削减，但一线城市内部依然也有着消费晋级确实定性时机，一线城市近市郊域项目以及存量改造项目布局逐渐增多；而三四线要点城市则成为2019年商业地产企业土储布局的集合点。全体上看，商业地产企业在布局层面会面对差异化的趋势，各个企业需在各自的布局单元上逐渐构筑起自己的中心竞赛力。
3.2产品：精准定位与运营晋级，打造特性化体会和差异化品牌
1）精准定位，打造差异化产品品牌
在商业地产的开展过程中，顾客最直接能感遭到的便是商业业态及产品的不断晋级与立异，而精准定位则是获取方针集体、满意消费需求、树立品牌形象的条件和中心。从诞生之初，大悦城就集合于18-35岁的年青中产阶级。而这批年青方针集体的消费心思和消费形式，则全面刻画了大悦城城市归纳体“年青、时髦、潮流、品尝”的业态和产品形象。在2017年，大悦城又推出了以“温馨、时髦、惬意、品尝”为特征，以一二线城市20-45岁年青及老练中产阶级为方针客群，以高频日常日子需求为品类导向的第二条产品线——大悦春风里。大悦春风里要点布局在一线非中心商圈或二线城市中心商圈，以日子办法业态和体会式业态为特征，是区域型商业的典型代表。相关于大规划快速扩张的商业地产范式，大悦城挑选的是一条经过精准定位构筑共同商业品牌的形式。经过高质量和精细化产品运营，大悦城已在年青一代顾客心中构成了显着的品牌形象。
在精准定位的根底上，企业产品业态和产品空间也正在进入差异化形式。以新城控股为例，公司商业品牌吾悦广场实施“3+3+3”的产品业态形式，文娱体会、商业零售、餐饮的业态份额别离占三分之一左右。比较一般的购物中心，吾悦广场添加了休闲文娱和餐饮的比重，愈加重视体会式消费业态，并且部分城市吾悦广场的文娱体会业态占比到达了40%，儿童文娱、电影院、电玩、冰场、美容美体、海洋馆等很多产品品类满意了各类人群对不同日子办法的体会需求。而大悦城则愈加重视商业主题街区的打造，向阳大悦城的“悦界”、“拾间”、“伍台”等主题商业空间在定位上愈加精准，详细到客群的年纪与工作、感兴趣的业态与产品等。
总的来看，在存量高度竞赛的布景下，差异化产品的建造现已成为企业的中心竞赛力之一。只要在差异化产品根底上进行运营和办理，才干赋予产品更耐久的生命周期和更深沉的情感受达。
2）时刻消费、乐土消费的产品运营年代现已到来
当下的商场正处于从商业地产到地产商业的过渡期。商业地产的中心正逐渐向商业运营办理歪斜，商业地产会更重视运营、更重视顾客的体会。在融资收紧、竞赛加重的布景下，假如商业地产企业可以强化产品开发与运营，以差异化和精细化运营来进步企业效益，将对企业的可继续开展协助巨大。
产品运营重心正在从产品消费改动为时刻消费。当时商业地产的竞赛正在演化为对顾客时刻的争夺战，顾客的购物频率和购物时刻将成为运营胜败的要害要素。与产品消费相对应，时刻消费所对应的消费行为是“无意图性消费”。时刻消费的完结需求一个可以满意顾客多元化、特性化、情感染需求的消费空间，一起需求一些参加性的活动与体会使得顾客可以集合在特定的场景中。从顾客心思上看，时刻消费所对应的是一种慢日子的日子办法，它背面反响的是顾客情理性体会的需求。大悦城内匠心慢食的“拾间”、文艺日子策源地的“悦界”、资深文青集合地的“度刻”等空间都是强化时刻消费的典型事例。其间5000m的度刻空间包括了阅览、音乐、电影、咖啡、花艺等十余种各具特征的业态空间，其将顾客更多的时刻蔓延到不同的产品线体会中，使得顾客天然地在空间中逗留、体会、阅览、考虑、沟通等。
产品运营的乐土消费趋向愈加显着。在消费需求端年青化、特性化、交际化、文娱化的开展趋势下，商业地产运营企业也在逐渐构建起“欢喜系统”，完结与顾客的情感衔接，并在此根底上经过活动、服务等继续晋级产品的“欢喜力”，创造出更多元的乐土消费形式。
龙湖重庆年代天街以亲子乐土为要点，经过空间刻画乐土化、交际体会乐土化、亲子互动乐土化等打造出了极具感染力的城市级欢喜场。“艺术+糕点”的互动体会式烘焙亲子品牌哈里小屋、主题式真冰冰场沙龙等欢喜品牌，以及萌鸡小队、凯叔讲故事等欢喜IP不只促成了欢喜场的集合效应，并且终究完结了产品体会充沛转化为了消吃力的预期。从商业地产的开展来看，差异化的产品品牌和特性化的体会将成为企业的中心竞赛力之一，也将成为企业产品开展战略的干流趋势。
3.3资金：活泼试水财物证券化，REITs落地根底不断夯实
在世界商场上，REITs等房地产证券化产品是一种通行的房地产金融出资东西，其以证券化办法盘活存量不动产，促进社会本钱进入地产范畴。
1）商业地产金消融将成趋势，REITs落地根底不断夯实
商业地产金消融已具有商场需求，将逐渐构成趋势。房地产财物证券化是优化融本钱钱、盘活存量财物的重要行动。当时，我国商业地产融资结构中商业银行借款依然占有大部分份额，而跟着商业地产金消融的逐渐推动，往后商业地产的融资结构将发作改动。以老练商场美国为例，其商业物业的银行借款只占到40%左右，占有更大份额的是REITs（房地产信托出资基金）和CMBS（商业房地产典当借款支撑证券）。从开展的视点来看，商业地产财物证券化是房地产商场继续健康开展的重要保障之一，也是房企拓展融资途径、操控融本钱钱，以及在此根底上完结轻财物运营形式、进步公司ROE的重要根底。
国内商业地产REITs在储架发行、可扩募化等方面不断立异，为规范化REITs的落地夯实根底。2018年12月28日，“光证资管-光控安石商业地产第1-X期财物支撑专项方案”取得深交所出具的无异议函，获批规划100亿元人民币，该产品成为国内获批的首单地产基金储架式商业REITS，也是首单以购物中心为底层财物储架式REITs，标志着我国地产基金在商业地产证券化范畴步入储架年代。2019年1月11日，“菜乌中联-中信证券-我国智能骨干网仓储财物支撑专项方案”取得上海证券买卖所审议经过，该产品系阿里旗下菜乌网络在国内财物证券化商场的初次试水，为国内商场首单可扩募物流仓储REITS产品。
商业地产财物证券化根底上，轻财物形式快速开展，REITs产品正展现出生命力。商业地产财物证券化产品，不只是一种融资东西，一起代表着一种新的商业形式，其可以优化资源装备，经过长时间、继续的物业价值百科增值完结商业办理的品牌价值百科输出。经过发行REITS产品，企业可以打通商业地产证券化和出资退出途径，继而在此根底上完结轻财物运营形式，推动企业规划快速扩张。
2）REITs在我国开展所面对的首要妨碍及对策
首要，标的财物老练度缺乏，对出资者招引力有所短缺。近年来，我国城市房价涨幅较大，尽管持有型地产租金水平在经济周期调整中动摇起伏相对较小，但持有型地产租金水平与财物价值百科倒挂比较严峻，财物运营收益水平较低。
第二，我国现在REITS相关的专项法令法规不健全，法令结构有待完善。我国现在REITs产品的树立和运转首要学习相关的其他法令法规（如《公司法》、《证券法》、《证券出资基金法》、《信托法》等），而这些法令在不同范畴、不同程度上约束了REITs的上市和开展。
从全球金融商场的开展规则来看，任何一种金融产品的推出都需求与之相对应的法令法规支撑。美国、新加坡、欧洲等地均出台了专门规范REITs产品的法令法规，如美国专门推出了《房地产出资信托现代化法》、《房地产出资信托的精简法》、《房地产出资信托促进法》等专项法令法规。因为我国没有拟定严厉意义上的REITS相关法令法规，因而现在商场上发布的产品均是部分契合世界上REITS规范的类REITs产品。对此，我国境内应对REITs进行专门立法，对REITs产品的征集、出资、办理、信息发表、收益分配、税收优惠等方面给予专门的规则。
第三方面是税收优惠方针方面的约束。在我国境内当时税法系统下，REITs在财物重组过程中或许会触及土地增值税、企业所得税、契税等。我国现行的税收准则进步了REITs运作的买卖本钱，削弱了产品竞赛力。从国外开展来看，完善税收优惠准则、免征和暂缓征收相关税收方针是REITs在国外得到开展的源动力和根本保障。
第四方面是REITs方面的高素质专业人才匮乏。REITs从业者不只需求具有房地产工作相关的业务知识，又要了解金融、财政、法令、本钱运作、物业办理等方面的专业才干。而REITS出资者相同也需求必定的专业布景和根底，只要在一个以老练出资者占主体的商场中，才干构成安稳的商场需求方，才干确保REITs健康开展。培养老练出资者、树立专业的财物服务组织，构成完善的运营办理系统、培养高质量的优质财物，是REITs得以健康快速开展的重要根底。
总而言之，尽管推出规范的REITs产品并不简单，但任何一项金融立异都需求不断的探究和实践。我国自2004年开端，REITs相关的探究和推动现已由来已久。因为触及法令准则、税收环境、金融商场等许多妨碍，其复杂性毋庸置疑。在详细推动过程中，咱们一方面要学习国外商场的老练阅历，另一方面也要考虑国内商场的详细状况。经过政府部门、从业人员、出资人等的一起努力，一起来促进我国商业地产范畴财物证券化的健康开展。
3.4本钱：并购与整合加快，“补短板”与“扩规划”成效显着
本钱整合一直是商业地产企业做大做强的直接有用途径之一，它不只或许带来本钱和项目端的协同效应，并且也是企业获取优质存量财物的重要办法。
2019年商业地产企业、商业运营企业之间的本钱收买依然很活泼，企业间整合时机不断闪现。关于有实力的商业地产企业来说，可以捉住这一时机，活泼收买暂时贱价的优质存量项目。
商业地产企业整合办法首要分为两类：
第一类是企业层面的整合。如广百集团38.32亿元收买广州友谊集团有限公司100%股权；苏宁易购拟48亿元收买家乐福我国80%股份。
第二类是项目层面的整合。商业地产企业依据本身开展战略，活泼开展项目整合与收买，已到达获取存量项目和进步市占率的意图。在这一过程中，中心城市的优质存量财物更受本钱的喜爱。
归纳来看，商业地产项目层面的整合首要分为两种不同的战略：
一方面是“规划为王”战略，加大布局二线和三四线城市优质商业项目，添加商场占有率。商业地产本钱整合的背面，对规划的追求是其内涵的根本逻辑。只要规划的扩展，才有树立工作生态圈的或许。2019年上半年，苏宁易购集团别离收买了万达百货旗下悉数37家百货门店和家乐福我国80%股份，完结了在大快消板块的跨越式开展，构成了不同场景、不同商场下的店面业态。关于苏宁易购集团来说，收买战略是其“补短板”和“扩规划”的高效挑选。
另一方面是“城市更新”战略，集合于一线城市存量优质商业项目，精耕细作。一线城市存量更新项目占比正在扩展，这类项目也成为商业地产企业未来在一线城市发力的重要途径。如龙湖收买创始北京丽泽金融商务区项目51%股权（含11.87亿元债款），瑞土合众集团与放城出资等组织组成的财团以13.4亿美元收买了中关村地标修建北京鼎好大厦。
小结：总的来看，商业地产企业经过在战略规划、土储布局、产品品牌、资金融资、本钱整合等方面的不同运作，现已构成了差异化的开展途径和竞赛格式。在战略布局方面，集合城市群与都市圈，逐渐构成向三四线城市延伸的城市开展格式。在产品品牌方面，经过精准定位与消费形式的晋级，打造特性化体会和差异化品牌。而在融资和本钱整合方面，工作龙头企业显着愈加具有低本钱融资才干和全面的本钱运作才干。全体上，商办商场竞赛比较充沛，工作龙头占有了比较大的商场份额，商办商场现已进入了“存量竞赛”的新阶段。
结语
当下，咱们已进入一个以智能化、场景化、交际化为特征的商业地产4.0年代，改动与立异是年代的主题，新需求、新技能、新形式正在刻画新的商业格式。怎么经过更多维的体会、更丰厚的场景、更特性化的互动衔接，成为实体商业要面对的课题。
一起，商业地产工作现已进入调整和高度竞赛期，面对很多的不确定性。这关于商场中的各类参加主体提出了新的应战，企业需求不断调整和完善自己的开展途径，精确掌握方针走向和商场需求，在价值百科出资的准则下，活泼应对商场改动。经过精准布局、发掘潜力、区域深耕，不断增强优质土储，活泼拓展本身的护城河。
在融资途径收紧的布景下，低本钱融资才干是商业地产企业的中心竞赛力之一。企业应坚持低本钱、多途径的融资战略，经过收并购、协作、混改、城市更新等办法贱价拿地和获取优质存量，完结快速扩张，及对要点区域和城市消费人群的掩盖，构成规划效应。一起，活泼探究财物证券化和本钱整合，促进本钱运作和本钱交融，发挥协同效应。终究深化了解消费晋级规则，洞悉区域开展、城市价值百科取向和人群需求改动，互联新技能与新形式，在精准定位的根底上为每一座城市打造特性化商业载体，将是商业地产4.0年代企业晋级与进化的首要方向。商业地产范畴尽管竞赛加重，但在城市群推动和消费晋级的布景下，未来开展时机依然较大，新形式新产品层出不穷。
本陈述作为我国指数研讨院商业地产研讨系列陈述之一，期望可以对相关商业地产企业的开展供应一些指引和参阅。
