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楼市行情趋势现已十分显着：横盘调整。
商场层面。板块与板块之间，楼盘与楼盘之间，都呈现了奇妙的分解。这背面是购房者预期的改变，新房、二手房和土地商场，近期都露出出了疲软的预兆。
还有金融层面。信贷环境全体趋于宽松，但一旦触及房地产就会收紧并严格执行窗口辅导。依据最新查询，杭州首套房利率已全面上调至上浮10%，二套上浮15%，放款周期拉长至一个月是常态。
与此同时，合肥现已有多家银行暂停二手房告贷，贵阳也全面停贷二手房，更有城市呈现新房停贷的状况。一旦失掉杠杆，楼市就很难嬉闹起来。
多少套二手房卖不出去，就意味着多少套新房没人买。
到现在，杭州二手房挂牌量现已破9万套，即使剔除非住所，仅住所挂牌量，比照每月成交量来看，去化周期也有点夸张了。上一年这时才4万套，均匀每月添加4000多套。下半年还有一波交给潮，这个数字很快超越10万套。
不管新房、二手房仍是土地，调整周期必定要来了。
但调整崎岖会比较窄，新房价格动弹不得，二手房也不乐意大幅降价促销。虽然房价不涨便是亏，但究竟还有钱银超发、价值降低的压力，抵消持有本钱，拉长持有周期。
至于调整时长，或许窗口时机：至少半年。直到下一个农历年后会怎么样，那又得重视方针。接下来最常听到的两句话是：没钱买房了，以及我的二手房还没卖出去。
1.
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折腾换房、置换向上不降级、按兵不动
@azhi
2017年买了城北阳光郡130方，每月还款9000元，买房时装饰告贷近50万，这两年也要还掉。夫妻年收入约40万，半年内作业或许变化，忧虑收入下降还款压力增大，另一方面家里两个孩子对口校园一般，想晋级一下学区，比方和宁文华府和融创运河ONE。请帮助评价一下这个置换是否可行？
楼先生：表面上看，这个置换是可行的。首先是产品或地段，与阳光郡比较，更有竞争力一些。其次是价格方面，和宁文华府3.6万，运河ONE3.8万，都有比较小的户型，总价能够操控，虽然阳光郡卖不贵，没有倒挂，但也不吃亏，总价逻辑也仍是符合的。最终是学区，不管是卖小仍是世外，也是很多人乐意等待的。
可是实践上，我会主张不要激动。在现阶段，宁可按兵不动，不该该去置换。一般来说，置换是为了向上的改进，总要折腾出一点新的价值，而不是「退让、降级」。别的置换有一个很重要的前提条件，要胸中有数，对自己的寻求要很有掌握。现在看你们的状况，存在这么多不安稳的要素，冒然换房，各种本钱累加一同，只会加大变数。
那就先等上半年，至少作业和收入要先安稳往后，再来进一步考虑置换。届时能够换二手房，也能够持续重视新房，前者本身没有上涨动力，后者则是被限价摁住。总的来说，一堆的「限」字调控，拉长了改进换房的时刻。
2.
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450万、锦宸vs前湾世界社区、萧山机场
@菲菲
在萧山机场作业，刚需首套房，预算450万左右，本年宝宝出世考虑到上学的问题。现在两个思路：1、滨江西兴、萧山市心北路邻近的二手房；2、考虑新盘锦宸和前湾世界社区，后续再买一套学区房。这两个思路哪个更好？或许有更适合咱们的计划费事引荐下。
楼先生：接下来二手房也是一个方向，但不管哪个区域，想要买特别实惠的二手房，欠好掌握。7月份以来，二手房商场体现寡淡，议价空间在扩展。你能够这样操作：一边摇着限价新房，一边观望着二手房，假如新房摇不到，再来买二手房，届时行情也愈加清晰了。在与二手房之间来比照，现阶段重视新房多一点，仍是没什么好犹疑的。
至于锦宸和前湾世界社区，从性价比来看，能够先重视锦宸，还剩余最终一批房源，你能够等等看，中签率必定很低，你纷歧定能摇得到。这个预算在萧山市北还能够重视的是闻博花城，它归于市北西单元，但价格跟锦宸、拥潮府是相同的。
至于前湾世界社区，用来自住一点都没问题，离上班地址更近，虽然产品不是十分富丽，但细节和装备都是OK的，区域开展虽然需求时刻，但起点足够高、商业、校园、医院等配套都在活跃建设中，买这儿大方向也没问题。无非现在看，中签率没有那么美丽。但问题恰恰是，用来自住的房子，更应该重视房子本身的实用性。
3.
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250万/出资+自住、西溪第宅、大溪谷
@Joanna
教师好，作业在城西蒋村，预算250万左右，像良渚的大溪谷能够考虑吗？现在是一半出资一半自住的计划，或许有其它值得引荐的吗？谢谢。
楼先生：现在看起来，大溪谷是有点偏，但这个楼盘命运好，遇上了未来科技城的成熟期，地铁3号线往良渚门口延伸，高铁新城能够辐射到这儿，加上价格又比较廉价，所以它的中签率就摆在那了。换句话说，本身地点的板块有没有开展，也没那么重要，重要的是，它逐步成为了未来科技城的一部分。所以大溪谷能摇到，当然能够考虑。
假如放下中签率，250万左右的预算，在蒋村邻近作业，能够有更好的挑选，那便是西溪第宅，它有很多的89方左右小户型，之前传闻要一次性推出1400套房源，仅仅最近开盘节点如同又要往后延的感觉。这个楼盘总之是要开的，价格也高不了，乐意等能够尽力摇一下。
其它的挑选，还有梧桐郡，单价更廉价，也十分难摇。梧桐郡和西溪第宅，哪个先出来就先去摇，摇到哪个都是好的。别的仍是能够往良渚、三墩北、勾庄等方向，比方和光尘樾、灿烂澜宸、美好里这些，听现在限价口风，价格应该会是惊喜的。
4.
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买定离手、御景蓝湾260万、世纪名城
@小胡子
教师，月初的时分在御景蓝湾看中一套精装饰的房子，260万，交了10万定金。不过看最近杭州二手房的行情，觉得下手早了，现在很懊悔，感觉能够去再好一些的地段淘淘二手房，可是定金现已交了，心里很纠结焦虑。
楼先生：上一年上半年义桥行情到了最高点，御景蓝湾因为赠送面积多，单价卖到了2万9，但到本年，因为行情起崎岖伏，实践成交单价在2.3-2.7万之间。单纯从价格看，你的这套御景蓝湾必定不算最实惠的。不过存在价差是很正常的，每套二手房都是不同的个别。
或许说，按现在二手房行情趋势，大概率跟上一年同期相同，越靠年末，行情越清凉，跟房东的议价空间会越大。但用于自住的房子，260万的总价也不是不能承受，虽然贵是贵了点，但要学会「买定离手」。
假如出资，这个总价买义桥的二手房，就彻底没有必要。究竟只需垫垫脚，能够拼一拼命运，重视悦虹湾这样的红盘。这个预算到南部新城、南站新城也有不少挑选，比方世纪名城，还有一栋高层，是稀缺的89方户型，估量年末开。别的还有市北东的锦粼府，小户型也很好卖。
5.
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新房改进/500万、天空之城、融创运河湾
@马马
现在宝宝9个多月，现在住在湖墅南路这边，咱们想买一套新房作为改进，预算500万左右，最好能交通便利一些，请问有什么引荐的吗？
楼先生：能够是天空之城，坐落蒋村邻近，它的覆盖面能够往西到未来科技城，往东能够到市中心一带，加上又是地铁上盖，通勤仍是比较便利，往后不管是地铁出行仍是开车上班，都不必太多的忧虑。未来科技城是精装3万1左右的价格，天空之城想要打破这个价格体系，比较难。
另一个方向是城北，沿着运河往北，那便是融创运河湾的两个项目，分别是运河ONE和天阅运河源，融创的产品能够定心一点，这几年这家开发商仍是显着的向上开展，至于地段，也算是桥西和运河日子的连续。运河新城的价格是3万8。当然比较天空之城而言，地铁方面比较弱，区域也归于在建状况。
这两个楼盘先重视吧。相对来说，天空之城更难买，在价差前面，中签率会更低。从改进视点看，假如总价能添加七八十万的预算，还能够重视国樾、杭京源以及九龙仓天荟天玺，总价600万内能够符合。其它就只能往石祥路北面或城东的七堡一带。
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文∣楼先生
修改∣二叔
本文版权归“层楼”一切
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