每经修改 陈旭
李宇嘉
7月30日的中共中央政治局会议，清晰了“不将房地产作为短期影响经济的手法”的方针基调。就在大约同一时期，央行也接连在几回会议上要点谈及房地产。
首先是7月29日，央行举行银职业金融组织信贷结构调整优化座谈会，会议清晰指出，“房地产职业占用信贷资源仍然较多”，并着重要禁止消费借款违规用于购房，加强对银行理财、托付借款等途径流入房地产的资金办理，加强对存在高杠杆运营的大型房企的融资行为的监管和危险提示，合理管控企业有息负债规划和财物负债率。
8月2日，央行举行下半年作业电视会议，再次重申继续加强房地产商场资金管控的要求。
随即，银保监会办公厅下发《关于展开2019年银行组织房地产事务专项查看的告诉》，决定在32个城市展开银行房地产事务专项查看作业。
央行强化房地产融资监管，这是推动金融供应侧结构性变革的严重行动，旨在引导金融组织添加对制造业、民营企业的中长期融资，也契合近年来房地产调控的主旋律。
2016年，房地产新增借款占各项借款的比重达44.8%，房地产借款余额占各项借款余额的比重达25%，个人住借款余额（18万亿元）同比增速达38.1%，资金有过多、过快流入地产的趋势。
在此布景下，从2017年开端，操控居民过快加杠杆、操控资金违规流入房地产，就成为金融监管的要点。2017~2018年，房地产借款余额增速别离下降6.1和0.9个百分点，2018年借款增量占比（39.9%）下降1.2个百分点。
本年上半年，房地产借款余额增速（17.1%）比上季度末下降1.6个百分点，房地产新增借款占比（33.2%）比上年全年下降6.7个百分点。可是，资金过快流入地产、违规接济开发商融资的现象仍未能完全避免。
图片来历：视觉我国
本年5~7月份，住户部分中长期借款别离占新增借款的39%、29%、41%，7月再次突破了40%的监管红线。假如考虑到居民部分短期借款（比方信用卡和消费借款）也流向地产的现实，新增借款恐有一半左右投入到了房地产。正如银保监会郭树清在6月曾表明的那样，“有必要正视一些当地房地产金消融问题，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域”。
近一段时期，开发商资金来历显着有所改善。上半年，开发商资金来历同比增速在7%~9%动摇，显着好于上一年上半年2%~5%的水平。其间，国内借款离别上一年负添加的局势，上半年完成8.4%的添加，自筹资金也逐月好转。
但与此同时，实体经济融资局势仍然严峻。6~7月份企业新增中长期借款占比别离仅为22.6%、34.7%，虽然有上升痕迹，但整体仍处在较低水平。
再看非银行融资。本年上半年，信任等非银金融职业企图在“关窗”之前抢先机、早投进，由此土地前端融资、理财和托付借款等途径融资泛起。依据用益信任网的数据，一季度新增房地产信任项目金额占新增信任项目总金额的19%，上一年同期这一比值仅为10%；二季度房地产信任征集资金1958亿元，环比添加6.85%；从各领域征集资金占比看，二季度房地产类信任规划占比41.74%，环比大增4.73个百分点。
依据刚刚发布的本年二季度金融组织借款投向陈述，上半年工业中长期借款余额仅添加5.2%，而房地产职业借款增速高达16.9%。因为社会资金投进的整体规划是有限的，房地产不但会抢占有限的信贷资源，还将举高整个社会的融资本钱。这对制造业、民营和小微企业显着将发生极端负面的影响。
国家统计局刚刚发布的7月份经济运转数据显现，本年1~7月民间出资增速为5.4%，其增速水平只要房地产开发出资增速（10.6%）的一半多一点。别的，国家致力于打造消费添加的新引擎，上半年终究消费开销对经济添加的贡献率超越60%。而在高房价和消费的相互关系上，威望研讨早已给出确认的定论。7月央行发布的《区域金融运转陈述（2019）》，以量化剖析确认无疑地指出，居民杠杆率水平对消费添加有负面影响。
计量结果表明，在操控人均可支配收入、社会融资规划等要素今后，居民杠杆率水平上升1个百分点，社会零售品消费总额增速下降0.3个百分点。基于此，即使有部分商场人士以为靠楼市能促进消费，换来的仅仅短期昌盛。但是一般居民加杠杆，丢失的将是消费的潜力和可继续添加，也就不利于经济结构转型。
因而，咱们看到，近期房地产新投进借款重回额度操控，按揭利率应声反弹，多个城市房贷利率上浮起伏添加。别的，开发商的各种融资途径（境内外债券发行、信任、开发借款等）等也趋于严厉。
与此同时，近期房价显着上涨的城市，纷繁重启限价方针，意在紧缩出资买房的收益空间，不给资金流入房地产以正面鼓励。特别是，全球首要经济体坚持钱银宽松的趋势越来越显着，为了应对财物价格上涨预期，咱们更要建立起资金和楼市的防火墙，疏通资金流向实体的传导途径。
当然，强化资金管控，并非为了镇压房地产，而是标准资金和地产的对接途径。无论是5月中旬的银保监23号文（针对银行、信任房地产借款），仍是7月初监管层对多家信任公司进行窗口辅导，又或者是7月12日发改委对房企境外发债提出新要求（存量债款置换在存案挂号材猜中列清），方针力度并未超越2017~2018年去杠杆时的领域。比方，“去通道”和“穿透式监管”，意图首要是防备履行层面的放松和新的监管套利；“堵后门、开前门”，冲击的是开发商假股实债、股权收益权、特定财物收益权等违规给地产融资的各类通道。
实际上，关于契合要求的借款类和真股权出资，银行和信任一直是敞开大门的。现在来看，房地产职业融资有向高等级龙头会集的趋势，本年顺畅发债融资的房企首要是AAA级主体，AA+级房企累计债券净融资尚为负，遑论AA级及以下评级的主体。因而，以融资重塑企业行为，也更有利于职业健康发展。
（作者为广东省住宅方针研讨中心首席研讨员）
封面图片来历：视觉我国
来历：每日经济新闻
